Политические и экономические преобразования в России обусловили необходимость совершенствования использования городских территорий применительно к новым рыночным условиям их функционирования. По мере развития рынка земля становится полноценным товаром — объектом рыночного оборота. Особенно ярко эти тенденции наблюдаются в городах, где рынок земли получил наибольшее развитие.

Как и любой товар, земля имеет по­требительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает ее полезность для конкретного пользователя, рыночная — это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке [3].

Потребительские свойства земли, приобретающие важное значение для собственника и покупателя, определяются ее конкретным целевым назначением, местоположением, видом разрешенного использования, физическим окружением и другими факторами, определяющими величину ее ренты.

В.А. Мещеров отмечает, что наличие рынка земли как важнейшего сегмента общего рынка недвижимости формирует на основе конкуренции рыночную цену как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. В рамках этой рыночной цены образуется городская строительная рента, состоящая из двух основных частей: земельной ренты на строительные участки и ренты на строительные объекты. Основным критерием при образовании строительной ренты является возникновение дополнительных потребительских свойств, которые на безвозмездной основе присваиваются собственниками участков земли после завершения сроков арендных договоров. Рента на земельные участки может быть учтена как разность в рыночных ценах между одинаковыми по основным качественным параметрам жилыми домами, квартирами, расположенными в относительно худших и лучших оценочных зонах населенного пункта [2].

Исходя из положения, что наиболее эффективным можно считать то использование земли, при котором соблюдается целесообразность между стоимостью земли и видом деятельности на ней, размещение хозяйственной деятельности на земельных участках с помощью конкуренции должна доводиться до максимально прибыльного, а городская рента при этом достигает наивысших пределов.

В российских городах в результате плановой градостроительной политики в советское время такая закономерность была нарушена. На территории современных российских городов имеются длительно не осваиваемые участки, неэффективно используемые территории, что доказывает не рациональное использование городских территорий.

Таким образом, для достижения рационального использования земель в городах необходимо:

-привести к ценовому соответствию земельные участи и строения, размещенные на них;

-разработать предложения по типам функционального использования территории с учетом ее ценности;

-разработать экономические механизмы оптимального размещения различных вариантов землепользования и инвестиционно-строительной политики;

-определить инвестиционную привлекательность отдельных массивов городских территорий.

Ниже приведем порядок действий, проведенных нами при определении перспектив использования городских территорий на основе анализа рынка земельных участков. В качестве примера мы использовали территорию города Барнаула.

1. Анализ рынка земельных участков

Стоимость земельного участка, являясь комплексным выражением его общественной полезности, косвенным путем позволяет ориентироваться в вопросах оптимального использования земель городской территории. Рыночная стоимость, сложившаяся в городах одинакова не на всей территории, а дифференцирована по отдельным районам.

Ввиду этого, в городе сформировались территории с соотносительно одинаковым уровнем цен на земельные участки, которые риелторским сообществом выделены в условные ценовые районы.

Условный ценовой район – часть территории города с более или менее однородной застройкой, социальной и транспортной инфраструктурой, однородной по величине стоимости жилья, выделенная на основе изучения эмпирических данных о сделках купли-продажи недвижимости за длительный период времени (10 – 15 лет) [1].

Для проведения исследования, нами было собрано 229 наблюдений за стоимостью 1 м² земли в десяти районах. В исследовании участвовали преимущественно земельные участки для размещения индивидуального жилищного строительства, свободные от построек или с расположенными на них ветхими строениями, стоимость которых ничтожна, по сравнению со стоимостью участка.

На основании обработки статистических данных о сделках купли-продажи было проведено исследование рынка земли в г. Барнауле, результаты которого представлены в таблице 1.

Таблица 1

Статистическая характеристика рынка земельных участков в г. Барнауле

В общем виде сопоставительный анализ ценности земель и ценности строений, проведенный нами, внутри этих районов очень часто показывает несоответствие общественной полезности земли и стоимости строений. Так, в наиболее дорогом ценовом районе «Центр» встречаются массивы ветхого жилья индивидуальной застройки, а также объекты малоценного промышленного производства и объекты коммунально-складского назначения. Приведение в соответствие ценности строений с ценностью земли (за счет приведения разрешенного использования земель к оптимальному для рыночных условий варианту) повысит собираемость налогов и иных платежей с этой территории.

2. Ценовое зонирование территории города

Ценовое зонирование территории города – процесс формирование на территории города отдельных локальных зон на основе стоимостных показателей недвижимости [1].

Сравнительный анализ величин средних значений и параметров доверительных интервалов стоимости 1 м² земли в условных ценовых районах позволяет статистически достоверно сгруппировать районы в пять локальных ценовых зон (табл. 2).

Таблица 2

Статистическая характеристика локальных ценовых зон в г. Барнауле

Такое статистически обоснованное деление позволило получить зоны, состоящие из нескольких районов, расположенных в отдалении друг от друга, однако, имеющих схожие характеристики (развитость транспортной инфраструктуры, преобладание градостроительной функции, наличие объектов недвижимости одинакового назначения и др.).

3. Перспективное использование городских территорий
   на основе анализа рынка земельных участков

Анализ земельного рынка позволяет классифицировать локальные ценовые зоны по категориям потенциального пространственного развития и предложить конкретные мероприятия по дальнейшему использованию их территорий [1].

Для выделенных ценовых зон нами предлагаются следующие мероприятия по совершенствованию использования их территорий (таблица 3)

I локальная ценовая зона. Высокая ценность территории, сформировавшаяся в районе центра обусловлена объективными причинами: уникальностью местоположения, значимостью территории, развитостью инженерной и социальной инфраструктур, шаговой доступностью и др. Эта зона уже более 200 лет вовлечена в использование и перспективе здесь возможно лишь точечное строительство на высвобождающихся территориях, реконструкция, перепрофилирование. Потенциалом для развития данной зоны, по нашему мнению, должны стать территории, занятые индивидуальной жилищной застройкой в самых центральных местах этой зоны. Наличие частного сектора с ветхой застройкой значительно снижает ценностный потенциал всей территории, и частично снижает уровень цен на земельные участки.

Таблица 3

Распределение локальных ценовых зон города Барнаула по категориям прогнозного пространственного развития

II локальная ценовая зона. Также как и I зона, II локальная ценовая зона «выигрывает» за счет своего местоположения (10 – 20 минут до центра). Ценность ее территории также снижается за счет несоответствия объектов недвижимости, расположенных на земельных участках ценности самих территорий. Для повышения ценности территории рассматриваемой локальной ценовой зоны необходима точечная реконструкция, снос ветхого жилья и новое строительство элитных и  домов с квартирами улучшенной планировки, а также коммерческой, социальной и рекреационной инфраструктуры.

III локальная ценовая зона. В большинстве своем сформировалась за счет освоения территории в 70-х – 90-х годах 20 века, которое шло по средством квартального (микрорайонного) строительства жилых домов и объектов социально-, культурно-бытового обслуживания населения. Современное использование происходит за счет точечной застройки свободных территорий, сноса и реконструкции зданий и сооружений, изменения вида разрешенного использования земли.

Для повышения ценности территории рассматриваемой локальной ценовой зоны необходимо развитие многофункциональных узлов на пересечении основных городских магистралей.

IV локальная ценовая зона. Данная ценовая зона состоит из двух районов, расположенных в разных частях города, но объединенных по принципу перспективности их освоения под новое квартальное строительство, чему способствует хорошая экологическая обстановка, что, несомненно, повышает перспективность ценности этих территорий.

Для повышения ценности территории рассматриваемой локальной ценовой зоны необходимо развивать территорию зоны как площадку для первоочередного строительства. Необходима трансформация садоводств (расположенных в непосредственной близости к застроенным территориям) во вторичное жилье, что повысит стоимость этих территорий и может обеспечить условия для активизации обновления существующего фонда. В нагорной части города предполагается упорядочение зоны индивидуальной застройки и развитие на месте ВДНХ территорий с рекреационными функциями

V локальная ценовая зона. Данная территория представляется типичной формой потокового строительства конца 50-х – 60-х годов 20 века. Она формировалась как зона жительства большого числа людей, работавших на заводах и фабриках, поэтому расположена в непосредственной близости от промзоны города. Уровень развития инженерной, транспортной инфраструктур, наличие объектов социально-, культурно-бытового обслуживания соответствует устаревшим нормам. Дальнейшее развитие, по нашему мнению, затруднено по двум причинам: 1) отсутствие свободных (потенциально свободных) земельных участков, 2) практически полное отсутствие интересов девелоперов к данной территории из-за закрепившейся за районом негативной репутации.

Проведенные исследования позволяют сделать следующие выводы:

1) территория города имеет большие резервы для повышения эффективности использования земель, как за счет точечной застройки, так и ведения нового строительства

2) статистический анализ рынка земельных участков в ценовых районах города позволяет провести их кластеризацию по стоимостным показателям земель и сформировать ценовые зоны

3) классификация ценовых зон по категориям потенциального развития дает экономическое обоснование для разработки перспектив использования городских территорий и очередности освоения отдельных массивов города.