Президент России поручил разработать меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием. Запланированный переход к проектному финансированию рассчитан на 3 года.

Фактически это означает, что застройщик, планирующий создание нового объекта жилой недвижимости, не сможет привлекать средства дольщиков. Подобная практика ограниченного участия физических лиц в жилищном строительстве действует во многих зарубежных странах и предполагает финансирование строительства за счет банков.

По данным на конец 2017 года, более 80 % новостроек возводятся за средства физических лиц, по схеме долевого финансирования. Эта схема предполагает, что строительство жилья ведется на средства дольщиков — частных лиц, которые, по сути, разделяют все риски с застройщиком. По всей стране на третий квартал 2017 года зарегистрировано около 1,1 млн. действующих договоров долевого участия (ДДУ).  По данным Банка России, задолженность граждан по ипотеке, взятой под залог договоров долевого участия, составляет около 1 трлн. руб., а с учетом средств первого взноса эта сумма возрастает до 1,5 трлн. руб. Еще 20% — в основном реализация квартир в готовых домах по предварительным договорам купли-продажи и иные способы. Целью перехода на проектное финансирование является решение проблемы обманутых дольщиков. Согласно данным Общероссийского Объединения граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, количество жертв доходит до 2 миллионов человек. Люди не будут рисковать деньгами, и ждать завершения стройки, а будут покупать жилье уже в готовых сданных объектах, которое можно перевести в собственность[6].

Основной проблемой при проектном финансировании является взаимодействие банка и застройщика. Банковский процент, под который будут взяты средства на строительно-монтажные работы, значительно изменят стоимость квадратного метра. Помимо расходов, которые застройщик закладывает в стоимость объекта, добавятся расходы на банковское ведение и проценты. Так как при принятии проектного финансирования все продающиеся объекты на рынке будут сданы, то резко вырастет стоимость новостроек. Стоимость вторичного жилья сократится, поскольку сейчас его приоритетно покупают из-за возможности скорого заселения.

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил Мень отметил, что инвестиции частных лиц в жилищное строительство составляют порядка 3,5 трлн. руб. на текущий момент. «Прежде всего, мы должны получить ответ от банковского сектора: за какой срок и по какой цене денег банки смогут заместить эти 3,5 трлн. руб. По силам ли банковской системе такой объем финансирования? И если да, то за какой период? Необходимо посчитать, прежде чем переходить к более цивилизованному отношению, когда строительство жилья финансируются не гражданами, а банками» [4].

Строительство новых жилых объектов недвижимости приоритетно ведется по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ, что гарантирует дольщикам их сдачу, поскольку при сложностях у застройщика строительство продолжится из госбюджета. При проектном финансировании строительная отрасль снизит расходы и риски госбюджета, так как в случае невыполнения обязательств застройщиков возьмут на себя банковские организации и страховые компании. Данная мера позволит сократить расходы на поддержку отрасли.

Поскольку проектное финансирование еще не вступило в силу, то условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек не определены. На иностранных рынках недвижимости при данной схеме банк вкладывает средства в реализацию жилых проектов, которые и выступают обеспечением долговых обязательств, а возврат средств кредитной организации происходит не за счет активов застройщика, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом. Строительная компания в данном случае выступает практически подрядной организацией, так как полный объем средств порционно выдается банком.

Важным аспектом выступит взаимодействие покупателей через ипотечный кредит. По прогнозам ряда аналитиков в ближайшие годы мы увидим рост цен на недвижимое имущество. Если кредитная процентная ставка останется на том же уровне, то стоимость квартир вырастет в среднем на 10 – 30 %. Стоимость жилья будет напрямую зависеть от процентных ставок, на которых будет кредитоваться население. Субсидирование и государственные программы поддержки населения дадут ощутимую поддержку населению в переходный период.

Финансовая грамотность населения России все еще находится на относительно низком уровне. Даже при достаточном количестве денег для последующих инвестиций, граждане просто не знают, куда они могут их вложить. Вложение в новый бизнес или производство имеет значительный риск. Помимо прочего необходимы значительные человеческие усилия, как временные, так и финансовые перед тем, как появится первая прибыль.

Вложение в ценные бумаги или валюту так же достаточно сложный и непредсказуемый процесс для простого обывателя. Мало кто обращается к профессиональным компаниям, которые занимаются трейдингом. Поэтому многие теряют деньги на таких вкладах. А опыт прошлых лет с такими аферами, как «МММ» сдерживает более взрослые поколения.

Банковские вклады более стабильны, но доход по ним в 2017 год не превышают 8 % годовых. Поэтому наиболее популярным путем инвестиции населения России это вклады в недвижимость.

В период масштабной волны кризиса 2014 года, названной «Черный вторник», население инвестировало свои денежные средства во все товары и услуги, что имели длительную полезность или могли резко подняться в цене. Так рынок недвижимости перенес резкую волну спроса на объекты. Это привело к тому, что спрос был максимально исчерпан.

В 2018 году люди, все так же инвестируют в недвижимость на ранних этапах застройки. При инвестиции в усредненную однокомнатную квартиру средних параметров на рынке Краснодара на раннем этапе, инвестор приобретет ее за 1 800 тыс. рублей со сроком сдачи через 3-4 года. К моменту сдачи вокруг данного комплекса уже будет готовая инфраструктура и стоимость значительно увеличится, в среднем до 2 500 тыс. руб. Так инвестор получит прирост в 700 тыс. рублей за 4 года, который он бы не смог получить в банке. Это связано с ценностью недвижимости в «сданном» доме. При переходе к проектному финансированию и продаже уже готовых объектов, выгодность такого пути инвестирования значительно сократится.

Первым этапом перехода от долевого строительства к проектному финансированию стало появление Фонда защиты прав дольщиков, пояснили в Министерстве строительства [2]. Вторым этапом станет вступление в силу с 1 июля 2018 года норм Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ, которые подразумевают изменения в законодательство о долевом строительстве. Также на этом этапе планируется создание единой системы контроля за долевым строительством в регионах. На следующем этапе в целом будет оцениваться, как банки станут вести финансирование строительства жилья.

«Если в этой сфере оно себя оправдает, то в перспективе, с учетом грамотной оценки рисков и снижения стоимости кредитных ресурсов, это даст возможность поэтапной замены долевого строительства на проектное финансирование с учетом сохранения доступности жилья», — прокомментировал Михаил Мень[1].

Пакет законопроектов по дополнительному регулированию долевого строительства, которые должны усилить контроль и ответственность застройщиков и органов надзора за ними, находится на рассмотрении в Госдуме. Поправки разработаны группой депутатов во главе с председателем Госдумы Вячеславом Володиным и вносят изменения в закон о долевом строительстве и Кодекс об административных правонарушениях. До конца 2018 года предполагается рассмотреть возможность изменения нормативных актов Банка России в целях изменения подходов к кредитованию застройщиков. Кроме этого, планируется разработать механизм гарантирования, предусматривающий предоставление поручительства или выдачу независимой гарантии единым институтом развития в жилищной сфере[5].

Первый законопроект регулирует взаимодействие региональных институтов по контролю над долевым строительством с федеральными институтами. Также он предусматривает организацию единой информационной системы жилищного строительства, которая позволит унифицировать получаемые сведения. В неё региональные власти будут вносить всю информацию о разрешениях на строительство объектов. Вводится ряд требований по надзору за текущим финансовым состоянием застройщиков. Их обяжут указывать состав и структуру учредителей, их взаимосвязь, физических лиц, которые вправе распоряжаться пятью и более процентами голосов, приходящихся на голосующие акции. Контролем за сбором информации о работах по возведению зданий на долевой основе займётся Фонд защиты прав участников долевого строительства.

         При всех положительных сторонах проектного финансирования, у застройщиков остаётся еще много вопросов. Установленная порционность захода денег со стороны банка на ведение строительно-монтажных работ позволит завершить объект в установленные сроки и в полном объеме. Однако остаются юридические вопросы взаимодействия партнеров и реализация готового объекта. Минимальная стоимость квадратного метра на начальных этапах строительства при долевом строительстве была обусловлена необходимостью привлечения достаточного объема капитала для старта работ. При проектном финансировании оправданнее со стороны застройщика продавать по высоким ценам на всех этапах строительства не меняя стоимость, поскольку финансирование банка полностью покрывает расходы. Уменьшить стоимость готового объекта можно за счет сокращения процента по целевому кредиту для застройщика, субсидирования банком и инвесторами, с помощью в реализации крупных проектов со стороны государства.

Уже разрабатывается ряд мер для поддержки рынка первичной недвижимости. Так с 2018 года российские семьи, в которых, начиная с 1 января родится второй и/или третий ребенок, могут оформить ипотеку под 6 процентов годовых на приобретение жилья на первичном рынке: готового жилого помещения по договору купли-продажи или на этапе строительства по договору долевого участия.

         На выступлении в Государственной думе РФ, заместитель председателя Центрального банка РФ Ольга Полякова заявила, что «ставка, под которую застройщики будут получать кредит на возведения новостроек, после запрета строить жилье за счет привлечения средств дольщиков, может быть даже ниже ключевой ставки ЦБ. Это будет вызвано тем, что вместо застройщиков средства дольщиков будут привлекать банки и это не требует фондирования, что позволит при текущей ставке ЦБ в 7,5% предоставлять застройщикам кредит под 6%. Кроме того, надо учитывать и то, что ставка ЦБ скорее всего будет и дальше снижаться. Все это не должно привести к большому росту цен на жилье в новостройках» [3].

По заявлению представителя ЦБ, проблем у застройщиков с получением банковского финансирования возникнуть не должно, так как уже сейчас 66 банков с рейтингом «А-» могут привлекать средства дольщиков, и финансировать возведение новостроек. По мнению ЦБ, проблемы на рынке первичной недвижимости полностью исключаются.

Одним из возможных методов сокращения процента банка будет его эксклюзивное право предоставления ипотечных кредитов покупателям данного объекта жилой недвижимости на особых условиях. Поскольку свыше 60 процентов сделок проходит с использованием ипотечных средств, данный метод может быть востребованным. В 2017 году приоритет был за первичным рынком недвижимости. Если раньше готовое и строящееся жилье соблюдали некий паритет в объеме сделок, то с начала 2017 года новостройки потеснили вторичное жилье. Начало 2018 года показывает, что данная тенденциях сохранилась. Сокращение процента ипотечного кредита приведет к резкому подъему спроса на недвижимость. При данной схеме взаимодействия все остаются в выигрыше. Клиенты получают новую квартиру под низкий процент, застройщик реализует товарный запас и получает прибыль, а банк получает процент и с застройщика, и с клиента.

В будущем сохранится индивидуальный подход к определению процентной ставки, так как все проекты имеют различную привлекательность и различный уровень рисков. Застройщикам будет выгодно работать по модели проектного финансирования, потому что упростится механизм привлечения средств на строительство как процедурно, так и в плане гарантированного притока денежных средств на строительство от инвестора.