Благодарности

Статья подготовлена при финансовой поддержке РФФИ, проект №17-02-50004а(ф) «Инновационные технологии, механизмы, модели и инструментарий ресурсосбережения и повышения качества жилищно-коммунальных услуг как основа комплексной модернизации сферы ЖКХ».

Введение

В последние 10-15 лет многими специалистами приводились разного рода исследования, целью которых являлось обоснование того факта, что сфера жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) в ее современном состоянии может стать источником экономии многих видов ресурсов — тепловых, водных и энергетических и др. Причем величина этой экономии может оказаться весьма значительной как по физическим объемам различных ресурсов, так и по их стоимости. Именно поэтому в фактическом достижении экономии коммунальных и других видов ресурсов заинтересованы, прежде всего, все предприятия, занятые поставкой ресурсов, а также управляющие жилищным фондом компании (УК), наряду с собственниками и нанимателями жилья.

Сегодня наличие в многоквартирных жилых домах (МКД) рациональных систем потребления и продуманных подходов к учету всех видов ресурсов становится определяющим фактором в пользу выбора собственниками и нанимателями жилья конкретного района или МКД для проживания. В общем случае оптимальным представляется вариант, когда учет потребления всех видов ресурсов ведется по каждой квартире МКД дистанционно при автоматизированном выводе показателей потребления в разрезе всех ресурсов на единый пункт диспетчеризации. Однако его реализация в современных условиях выглядит маловероятной, поскольку, с одной стороны, потребует значительных единовременных затрат на автоматизацию учета потребления ресурсов (разработка автоматизированных систем и соответствующего программного обеспечения), а с другой стороны – не представляется возможным обеспечить весь жилищный фонд нашей страны такими приборами учета, поскольку для их производства в нужном количестве потребуется не один год.

Но все же, в настоящее время существуют некоторые подходы, позволяющие всем заинтересованным экономическим субъектам сферы ЖКХ получать экономию коммунальных и других видов ресурсов. Кроме непосредственной организации учета расхода и потребления ресурсов в основе их реализации лежит отказ от существующих схем взаиморасчетов между поставщиками коммунальных и других видов ресурсов, управляющими компаниями, как производителями жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), и собственниками и нанимателями жилья, которые являются потребителями этих услуг. Для выявления источников экономии покажем, что ЖКУ по своей сущности принято разделять на жилищные и коммунальные, а также определим их производителей с позиций действующей нормативно-правовой базы. Кроме того, выявим недостатки существующих и преимущества новых схем взаиморасчетов экономических субъектов сферы ЖКХ при оплате ЖКУ.

Основная часть

1. Состав жилищно-коммунальных услуг и их производители

Как видно из самого названия в состав ЖКУ входят жилищные и коммунальные услуги. К жилищным услугам относятся: техническое обслуживание МКД и находящихся в нем инженерных систем, а также обслуживание придомовой территории. Они представляют собой комплекс мер, обеспечивающих содержание МКД в надлежащем состоянии. Каждая из указанных выше групп жилищных услуг включает в свой состав определенные виды работ, которые направлены на содержание МКД в надлежащем состоянии и сохранение их внешнего вида. Более детально раскрывать состав и содержание жилищных услуг в данной статье не представляется возможным, поскольку основные особенности существующих и новых схем взаиморасчетов экономических субъектов сферы ЖКХ связаны с оплатой коммунальных услуг. Отметим только, что производителями жилищных услуг, как правило, выступают УК и другие управляющие МКД организации, а также подрядные организации, выполняющие свои работы на основе договоров.

К коммунальным услугам в соответствии с ЖК РФ относятся: холодное и горячее водоснабжение; водоотведение; отопление; электро- и газо- снабжение [2, ч.4, ст.154]. Предоставление коммунальных услуг по горячему и холодному водоснабжению, а также электроснабжению подразделяется на: услуги, потребляемые собственниками и нанимателями жилых и нежилых помещений в составе МКД; услуги, потребляемые на общедомовые нужды (ОДН) для надлежащего содержания и обеспечения функционирования общего имущества МКД [4, разд.6]. Перечень коммунальных услуг, предоставляемых собственниками и нанимателям жилых помещений в конкретном МКД зависит от уровня его благоустройства.

Правилами предоставления коммунальных услуг установлено, что производителями коммунальных услуг могут выступать юридические или физические лица независимо от их организационно-правовой формы, которые предоставляют собственникам и нанимателям жилья коммунальные услуги в требуемых объемах и с надлежащим качеством [4, п.2]. Поэтому к числу производителей коммунальных услуг в настоящее время относятся УК, товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищные кооперативы (ЖК), специализированные потребительские кооперативы (СПК), а также предприятия, обеспечивающие поставку коммунальных ресурсов, но только  в случаях, которые предусмотрены действующим законодательством.

Производители коммунальных услуг определяются в зависимости от выбора способа управления МКД. Так, если в МКД в качестве способа его управления собственниками и нанимателями жилья выбраны УК, ТСЖ, ЖК или СПК, то именно эти организации признаются производителями коммунальных услуг [2, ч.1 ст.135, ч.2.2, 2.3, ст.161, ст. 164], а значит, в полной мере несут всю ответственность за предоставление коммунальных услуг в МКД. Однако, предоставлять коммунальные услуги собственникам и нанимателям жилья эти организации могут только после заключения ими соответствующих договоров на поставку коммунальных ресурсов с предприятиями-поставщиками этих ресурсов [5, п.14]. В этом случае предприятия-поставщики несут ответственность только за поставку коммунальных ресурсов до границ балансовой принадлежности сетей к производителям коммунальных услуг. В большинстве случаев эти границы совпадают с границами фундамента МКД. Более точно разграничение балансовой принадлежности сетей и зон ответственности между предприятиями-поставщиками коммунального ресурса и производителями коммунальных услуг устанавливается в договоре между ними.

В то же время, даже при выборе в МКД способа управления через УК, ТСЖ, ЖК или СПК собственники и наниматели жилья имеют право на общем собрании принять решение о переходе на прямые расчеты с предприятиями-поставщиками по всем или отдельным видам коммунальных услуг, за исключением услуг расходуемых на ОДН в МКД [2, ч.6.3, 7.1, ст.155]. Если такой факт имеет место, то производителями оговоренных в решении общего собрания коммунальных услуг, становятся предприятия-поставщики коммунальных ресурсов. Это обстоятельство влечет для них наступление непосредственной ответственности за предоставление коммунальных услуг собственникам и нанимателям жилья.

Предприятия-поставщики коммунальных ресурсов могут быть производителями всех коммунальных услуг в МКД еще и в случае, когда управление МКД осуществляют непосредственно собственники [2, ч.2, ст.164]. Кроме этого, возможна принудительная передача обязанности производителя коммунальных услуг предприятию-поставщику, в случае если УК, ТСЖ, ЖК или СПК имеют перед ним задолженность по оплате поставленных коммунальных ресурсов в размере двух среднемесячных платежей [5, пп. «а», п.30].

Поскольку целью данной статьи является поиск эффективных схем взаиморасчетов между экономическими субъектами сферы ЖКХ за поставленные коммунальные ресурсы и потребленные коммунальные услуги, то в дальнейшем более конкретно мы будем останавливаться именно особенностях оплаты этого вида услуг.

2. Недостатки существующих и предлагаемых схем взаиморасчетов при оплате жилищно-коммунальных услуг

Из логики взаимодействия предприятий-поставщиков коммунальных ресурсов и УК, предоставляющих коммунальные услуги собственникам и нанимателям жилья, вытекает следующее. Разделение ответственность за поставку коммунальных ресурсов между предприятиями-поставщиками и УК происходит на границе МКД. В соответствии с этим следует знать, что до границы МКД всегда подается коммунальный ресурс, а в пределах МКД — оказывается коммунальная услуга. Собственников и нанимателей жилья интересует, прежде всего, услуга. Их мало волнует тот факт, что в ее состав входит закупка коммунальных ресурсов и содержание инженерного оборудования внутри МКД. Для собственников и нанимателей жилья нет особой разницы, кем и где произведен коммунальный ресурс или услуга: УК при помощи инженерного оборудования МКД или предприятиями-поставщиками на центральных тепловых пунктах (ЦТП). Учитывая указанные способы производства коммунальных ресурсов и услуг, и логику взаимодействия экономических субъектов сферы ЖКХ при взаиморасчетах за поставленные коммунальные ресурсы и услуги используются разные принципы ценообразования и порядок проведения расчетов в каждом  случае.

Итак, поставка коммунальных ресурсов производится предприятиями-поставщиками в соответствии с условиями договоров, которые заключены между ними и УК. В свою очередь, УК предоставляет собственникам и нанимателям жилья коммунальные услуги так же на основании договоров, заключенных между ними. Взаиморасчеты за поставленные коммунальные ресурсы и предоставленные коммунальные услуги происходят в обратном порядке.

Источником оплаты первой очереди выступают собственники и наниматели жилья, которые должны своевременно оплатить потребленные объемы коммунальных услуг, предоставленные им УК. Источником оплаты второй очереди выступают УК, которые аккумулируют средства, полученные от собственников и нанимателей жилья за оплату потребленных ими объемов коммунальных услуг, и, в свою очередь, производят взаиморасчеты с предприятиям-поставщикам за поставленные ими объемы коммунальных ресурсов.

По этой схеме предприятия-поставщики коммунальных ресурсов и собственники и наниматели жилья взаимодействуют между собой только через посредство УК. При этом на балансе типовой УК может быть от 5 до 15 и более МКД, в каждом из которых она выступает производителем нескольких видов коммунальных и жилищных услуг. На основании установленных нормативов, показателей индивидуальных приборов учета (ИПУ) в квартирах или общедомовых приборов учета (ОДПУ) УК ежемесячно выписывает каждому собственнику или нанимателю жилья квитанцию на оплату всех видов потребленных им коммунальных услуг. Как правило, в этой же квитанции указываются и подлежащие оплате жилищные услуги. В идеале каждый собственник или наниматель жилья должен своевременно и в полном объеме оплатить свою квитанцию. При этом УК в полном объеме собирает денежные средства за оплату коммунальных ресурсов и в полном объеме производит взаиморасчеты с предприятиями-поставщиками за поставленные ими объемы коммунальных ресурсов. Кроме того, УК покрывает и свои затраты как производитель жилищных и коммунальных услуг, которые она несет за счет эксплуатации инженерных систем и оборудования внутри МКД для поставки коммунальных ресурсов в установленном объеме и надлежащего качества (повышение давления воды для ее подачи в МКД повышенной этажности, доведение температуры горячей воды до нормативных значений и др.).

Однако в реальности УК не удается собрать в полном объеме денежные средства за оплату коммунальных ресурсов, поскольку в силу одновременного действия большой группы факторов не все собственники и наниматели жилья могут своевременно оплатить выписанные им квитанции. Кроме того, на практику взаиморасчетов негативно влияет оплата коммунальных услуг, расходуемых на ОДН. Основная причина этого заключается в том, что для оплаты коммунальных услуг, расходуемых на ОДН, устанавливается региональный (муниципальный) норматив, который не покрывает все реальные расходы. В результате УК в лучшем случае собирает средства, достаточные лишь для оплаты поставок всех коммунальных ресурсов предприятиями-поставщиками, а в худшем случае – систематически недоплачивает им за своевременно поставленные ресурсы. Естественно, что при такой схеме взаиморасчетов в распоряжении УК остаются средства, поступившие от собственников и нанимателей жилья за оплату предоставленных им жилищных услуг.

При этом даже добросовестные поставщики коммунальных ресурсов, которые четко выполнили все свои договорные обязательства, могут недополучить причитающиеся им средства. Здесь учитываются требования Постановления Правительства РФ №253, в соответствии с которыми при оплате платежного документа не в полном объеме, сумма оплаты каждой из указанных в нем услуг уменьшается, пропорционально ее доле в общей сумме платежа [3]. Таким образом, несвоевременная или неполная оплата платежных документов собственниками и нанимателями жилья при одновременной невозможности оплаты УК коммунальных ресурсов, расходуемых на ОДН, ведут к росту задолженности УК перед предприятиями-поставщиками.

На этом основании можно сделать вывод, что «базовую» схему взаиморасчетов экономических субъектов сферы ЖКХ при оплате коммунальных услуг нельзя признать удовлетворительной ни для УК, ни для предприятий-поставщиков коммунальных ресурсов.

При переходе собственников и нанимателей жилья на прямые договоры с предприятиями-поставщиками коммунальных ресурсов УК по-прежнему несет ответственность за исправность внутридомовых инженерных систем и их готовность к бесперебойному предоставлению коммунальных услуг. Кроме этого УК принимает обращения, связанные с предоставлением коммунальных услуг ненадлежащего качества, и должна обеспечить взаимодействие с предприятиями-поставщиками по их разрешению. Однако при этом меняется сама схема проведения оплаты за оказанные услуги, а именно:

— УК предоставляет собственникам и нанимателям жилья жилищные услуги по техническому обслуживанию МКД, а также используют коммунальные ресурсы на ОДН и получают за это соответствующую плату;

— предприятия-поставщики коммунальных ресурсов поставляют их собственникам и нанимателям жилья в качестве коммунальных услуг и также получают от них соответствующую плату.

Казалось бы, эта схема взаиморасчетов в большей степени устраивает предприятия, поставляющие коммунальные ресурсы, поскольку они теперь взаимодействуют с собственниками и нанимателями жилья напрямую. В случае несвоевременной оплаты поставленных коммунальных ресурсов они могут применять соответствующие санкции к конкретным неплательщикам. Но у этой схемы имеется и обратная сторона – ведь для ведения повседневной работы со всеми собственниками и нанимателями жилья предприятиям-поставщикам потребуется значительно увеличить штат своих сотрудников, которые будут заниматься заключением прямых договоров и текущей работой с каждым собственником и нанимателем жилья. При этом результаты этой работы с большой степенью вероятности не отразятся положительно на финансовом состоянии предприятий-поставщиков.

В целом эта схема кажется привлекательной и для УК, поскольку они в этом случае заинтересованы только в получении оплаты жилищных услуг и коммунальных ресурсов, израсходованных на ОДН. Однако и при такой схеме проведения взаиморасчетов УК, по-прежнему, остается производителем коммунальных услуг, расходуемых на ОДН. Следовательно, УК на основе ранее заключенного договора на поставку коммунальных ресурсов с предприятиями-поставщиками, продолжает собирать плату за эти услуги. В результате собственники и наниматели жилья оплачивают использование коммунальных услуг в жилых помещениях предприятиям-поставщикам, а использование расходуемых на ОДН коммунальных ресурсов — УК.

При этом далеко не все собственники и наниматели жилья осознавали, что переход к непосредственному управлению МКД влечет за собой множество прав и обязанностей, к которым многие из них просто не готовы. Можно перечислить лишь необходимость личного присутствия при заключении договора с каждым поставщиком коммунальных ресурсов, контроль состояния ИПУ, за которым ранее следила УК, необходимость сбора большого числа справок, посещение офисов поставщиков при  проведении перерасчетов, проведение общих собраний для решения текущих вопросов по управлению МКД и т.п. В результате многие собственники и наниматели жилья стали испытывать большие неудобства при оплате коммунальных услуг. По этой причине своевременно собрать платежи собственников и нанимателей жилья не удается ни предприятиям-поставщикам, ни УК.

Указанные выше обстоятельства дают все основания для того, чтобы признать неудовлетворительной схему введения прямых взаиморасчетов при оплате коммунальных услуг ни для собственников и нанимателей жилья, ни для УК, ни для предприятий-поставщиков коммунальных ресурсов.

3. Преимущества перехода на агентскую схему взаиморасчетов при оплате жилищно-коммунальных услуг

Выходом из сложившейся ситуации может быт использование схемы оплаты коммунальных услуг через платежных агентов – организации, с которыми УК заключает договора на прием платежей собственников и нанимателей жилья. Платежный агент (ПА) не является производителем услуг, а просто собирает деньги. Эта схема имеет 3 существенных отличия от положения, когда предприятия-поставщики коммунальных ресурсов одновременно являются и производителями коммунальных услуг: ПА может собирать плату, в том числе и за ОДН; ПА не является получателем средств по договору на прием платежей и обязан перечислять собранные им средства собственников и нанимателей жилья обратно в УК; собирать плату через ПА или нет, решает либо УК, либо предприятия-поставщики коммунальных ресурсов, а не собственники и наниматели жилья.

Обычно по соглашению УК и предприятий-поставщиков коммунальных ресурсов в качестве ПА выступает единый расчетный центр (ЕРЦ), которому они предоставляют следующие полномочия:

— расчёт и начисление платы за предоставление жилищных услуг и поставку коммунальных ресурсов;

— выпуск платежных документов;

— сбор и перечислению денежных средств за предоставление жилищных услуги и поставку коммунальных ресурсов непосредственно на расчётные счета УК и предприятий-поставщиков коммунальных ресурсов.

Предоставление ЕРЦ указанных полномочий осуществляется в соответствии с ГК РФ [1, ст. 1005-1011, гл. 52].

Для реализации этих полномочий УК заключает с ЕРЦ агентский договор, в соответствии с положениями которого ЕРЦ осуществляет от имени и за счёт УК расчёт и начисление платы за предоставленные жилищные услуги и поставленные коммунальные ресурсы, выпуск платежного документа и от имени УК и за счёт предприятий-поставщиков, организует сбор платы и перечисление собранных денежных средств  непосредственно на расчётные счета УК и предприятий-поставщиков.

На основе заключенного с ЕРЦ агентского договора, УК заключает с предприятиями-поставщиками коммунальных ресурсов дополнительное соглашение к договору на поставку коммунальных ресурсов о зачете денежных средств, полученных ЕРЦ от собственников и нанимателей жилья в оплату квитанций за предоставленные жилищные услуги и поставленные коммунальные ресурсы. После проведения зачета денежные средства перечисляются на расчетные счета УК и предприятий-поставщиков в счёт оплаты УК коммунальных ресурсов по договору поставки.

Примерная схема проведения взаиморасчетов между экономическими субъектами сферы ЖКХ при оплате жилищно-коммунальных услуг показана на рисунке.

Рисунок 1. Схема проведения взаиморасчетов между экономическими субъектами сферы ЖКХ при оплате ЖКУ

При осуществлении платежей через ЕРЦ, в квитанции указываются реквизиты как УК (как производителя услуг), так и ЕРЦ (как организации, через которую осуществляются платежи). Никто не ограничивает собственников и нанимателей жилья в выборе любой из этих организаций для оплаты коммунальных услуг. При этом ЕРЦ не отвечает перед собственниками и нанимателями жилья ни за что, кроме сбора платежей. Производителем услуг, по-прежнему, остается УК, а значит, именно к УК собственники и наниматели жилья будут предъявлять свои требования по вопросам предоставления коммунальных услуг.

Заключение

На основании результатов, полученных в ходе проведения данного исследования, можно сформулировать следующие выводы:

1. Разделение услуг, предоставляемых экономическими субъектами сферы ЖКХ собственникам и нанимателям жилья, на жилищные и коммунальные и определение их непосредственных производителей играет определяющую роль при выборе схем взаимодействия между ними при осуществлении взаиморасчетов за предоставленные услуги.
2. Проведенный анализ «базовой» схемы и схемы прямых взаиморасчетов позволил выявить в каждой из них наличие ряда существенных недостатков, снижающих эффективность взаиморасчетов между экономическими субъектами сферы ЖКХ. Из этого следует вывод о том, что ни одна из этих схем не является оптимальной, а значит, не может считаться приемлемой для всех экономических субъектов сферы ЖКХ.
3. В современных условиях наиболее приемлемой оказалась схема проведения взаиморасчетов между экономическими субъектами сферы ЖКХ на основе делегирования ряда полномочий УК и предприятиями-поставщиками коммунальных ресурсов платежным агентам, в качестве которых в большинстве российских регионов, городских и муниципальных образованиях выступают ЕРЦ.