При подготовке проекта межевания территории со сложившейся застройкой зачастую возникает необходимость установления публичных сервитутов, которые накладывают обременения на земельные участки, тем самым снижая экономическую эффективность от использования таких участков. С помощью проектов межевания можно рассчитать перспективные убытки от установления такого рода ограничений.

Согласно статье 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации №190-ФЗ, подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры [2]. Проект межевания – документ территориального планирования, в котором отражено местоположение границ образуемых земельных участков в соответствии с градостроительными регламентами, федеральными законами и нормами отвода, с указанием запроектированных ограничений в использовании земельных участков (может создаваться в составе проекта планировки также отдельным документом).

Проект межевания включает в себя графическую и текстовую часть:

1. Чертежи межевания:

— красные линии, утвержденные в составе проекта планировки;

— линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

— границы образуемых и изменяемых земельных участков на кадастровом плане территории, условные номера образуемых земельных участков;

— границы территорий объектов культурного наследия;

— границы зоны с особыми условиями использованиями территорий;

— границы зон действия публичных сервитутов [2].

2. Текстовая часть с описанием основных характеристик каждого земельного участка.

В проекте межевания также указываются:

1. Площадь образуемых и изменяемых земельных участков и их частей;
2. Образуемые земельные участки, которые после образования будут относиться к территориям общего пользования или имуществу общего пользования;
3. Вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных настоящих Кодексом.

В свою очередь в соответствии со статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации №136-ФЗ, сервитут устанавливается в целях обеспечения интересов государства, органов местного самоуправления, населения и осуществляется без изъятия земельных участков. Установление сервитута осуществляется по результатам публичных слушаний также как утверждение проекта межевания [3].

В соответствии с п.2 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации №51-ФЗ обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения, но существенно ограничивает внедрение участка в различные сделки с ним [4].

В данной работе проведен анализ перспективного влияния установленного сервитута (в данном случае прохода или проезда через земельные участки) и расчет экономических потерь, на материалах проекта межевания территории квартала, района Котловка, ограниченного улицей Ремизова, Нагорной улицей, проектируемым проездом 1778, проектируемым проездом 738.

На рисунке 1 отображен фрагмент рассматриваемого проекта межевания территории с установленным в его рамках обременением (сервитутом). Как видно, обременение наложено на 6 земельных участков:

— Участок №27 площадью 0,344 га устанавливается жилому дому по адресу Нагорная ул., д.24, к.10, что меньше нормативно необходимого размера в силу сложившихся планировочных особенностей территории, в том числе участок с минимальными обременениями 0,132 га. Часть территории участка находится в зоне особого режима использования территории, в границах УДС (улично-дорожная сеть).

Рисунок 1 – Фрагмент плана особых условий и ограничений использования земельных участков.

— Участок №28 площадью 0,387 га устанавливается жилому дому по адресу Севастопольский просп. д. 17, к.1, что меньше нормативно необходимого размера в силу сложившихся планировочных особенностей территории, в том числе участок с минимальными обременениями 0,133 га. Часть территории участка находится в зоне особого режима использования территории, в границах УДС.

— Участок №29 площадью 0,444 га устанавливается жилому дому по адресу Севастопольский просп. д. 17, к.2, что меньше нормативно необходимого размера в силу сложившихся планировочных особенностей территории, в том числе участок с минимальными обременениями 0,152 га. Часть территории участка подлежит обременению условием прохода или проезда через земельный участок. Площадь обременения 0,072 га. Часть территории участка находится в зоне особого режима использования территории, в границах УДС.

— Участок №30 площадью 0,224 га устанавливается жилому дому по адресу ул. Ремизова, д.1, что соответствует нормативно необходимому размеру территории, в том числе участок с минимальными обременениями 0,072 га. Часть территории участка подлежит обременению условием прохода или проезда через земельный участок. Площадь обременения 0,025 га. Часть территории участка находится в зоне особого режима использования территории, в границах УДС.

— Участок №31 площадью 0,407 га устанавливается жилому дому по адресу ул. Ремизова, д.3, к.1, что составляет не менее нормативно необходимого размера территории, в том числе участок с минимальными обременениями 0,147 га. Часть территории участка подлежит обременению условием прохода или проезда через земельный участок. Площадь обременения 0,030 га.  Часть территории участка находится в зоне особого режима использования территории, в границах УДС. На часть территории участка оформлены земельно-правовые отношения.

— Участок №32 площадью 0,586 га устанавливается жилому дому по адресу ул. Ремизова, д.3, к.2, что составляет не менее нормативно необходимого  размера территории, в том числе участок с минимальными обременениями 0,187 га. Часть  территории участка подлежит обременению условием прохода или проезда через земельный участок. Площадь обременения 0,012 га. Часть территории участка находится в зоне особого режима использования территории, в границах УДС.

В соответствии с методикой «учета потери в площади земельного участка» рассчитаем экономические убытки, которые понесет собственник земельного участка в условиях недопустимости участия части земельного участка в различных сделках, в том числе аренды.

Оценим уровень убытка в соответствии с факторами, определенными оценщиками в диапазоне изменения значений от 0% до 100% с шагом 25%, все факторы установлены равновеликими, а оценка производится экспертным методом на примере участка №29 общей площадью 4440 кв. м и площадью обременения 720 кв. м [4].

Таблица 1

Анализ значений вышеуказанных факторов для земельного участка

Рисунок 2 – Фрагмент публичной кадастровой карты

Вследствие проведенного анализа кадастровой стоимости земельных участков в районе территории квартала Котловка было выявлено, что средняя величина кадастровой стоимости на земельные участки, отведенные под эксплуатацию жилых зданий составляет 52 500 рублей за 1 кв.м. Следовательно, приблизительная стоимость участка площадью 4440 кв.м. составит 233 100 000 рублей.

Определим стоимость сервитута по формуле:

Ссерв=Сбс*(Пс/По) = 233100000*(720/4440)= 3 780 000 рублей     (1)

Где: Ссерв – стоимость сервитута;

Сбс – стоимость всего земельного участка без обременения;

Пс – величина площади земельного участка;

По – общая площадь сервитута на земельном участке.

Определим потери по формуле:

  П=Сбс*Дс = 23310000*0,1875=4 370 625 рублей                 (2)

Где: П – потери;

Дс – доля стоимости приходящейся на убытки.

В работе использовалась оценка убытков от сервитута (а именно прохода и проезда через земельный участок) в процентном соотношении от кадастровой стоимости такого участка, экспертным методом. А также метод учета потери в площади земельного участка.

По проекту проезд необходим в связи с архитектурно-планировочными требованиями, но, в результате проектного решения стоимость земельного участка в связи с появлением сервитута на этом участке снижена на 3,78 млн. руб.

Исходя из вышеизложенного, благодаря утвержденному проекту межевания территории, с установленными ограничениями в использовании земельных участков, с указанной площадью и видом таких ограничений, а вместе с этим, анализом кадастровой стоимости земельных участков аналогичного вида разрешенного использования, можно прогнозировать убытки, от наложения такого рода обременений, будущим собственникам таких земельных участков.