Понятие ЕГРН и предпосылки создания

Огромный интерес к зарождению регистрационных систем недвижимого имущества объясняется заинтересованностью общества. Непосредственная важность таких моделей заключается в повышении уровня публичной достоверности сведений об имуществе, что гарантирует защиту правообладателя от притязаний третьих лиц.

История регистрационных систем изначально идет по двум путям развития: французской и немецкой концепции. Существенное отличие этих двух систем заключается в том, в отличие от немецкой модели французская предполагает регистрацию прав на недвижимое имущество, но самих сделок, лежащих в основании возникновения таких прав.

Российская федерация не смогла определиться с выбором системы, и поэтому встала посередине. Ещё издревле права на недвижимость всегда регистрировались, в отличие от сделок, с которым всё было наоборот. В российской системе существует условный приоритет в Росреестре, где большой спрос имеют услуги страхования.

Опираясь на немецкую систему, законодатель с 2013 г. отменяет государственную регистрацию таких сделок с недвижимостью. В России есть и регистрационная система, и услуга страхования титула. Это лишний раз подтверждает, что участники сделок с недоверием относятся к записям Росреестра и пользуются подобными услугами, чтобы обезопасить себя.

ЕГРН как единая система учёта недвижимого имущества была образованы благодаря двух совершенно независимых друг от друга информационных систем: Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее — «ЕГРП») и Государственного кадастра недвижимости (далее — «ГКН»). Эти две системы лишний раз доказывают ненадёжность в отрасли регистрации недвижимости, так как каждая из систем регулирует совершенно разные системы, которые образовались в мировой практике.

Вся деятельность, включая ЕГРП, до 1 января 2017г велась благодаря Федеральному закону РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — «ФЗ 122-ФЗ»). В ЕГРП содержались сведения об объектах, которые существовали и прекратили своё существование на объект недвижимости, информация о лицах и сведения обо всех объектах недвижимости, а также, наличии обременений на имущество, арестов и прочего на территории РФ.

Такая база в размерах государства имела огромную значимость. Все сделки купли-продажи проходили только через Росреестр. С 2016 г. Выписка из ЕГРП – главный аргумент у собственника зарегистрированного права на владение, пользование и распоряжение объектом недвижимости.

Все данные, которые выдаются из ЕГРП, не относятся к государственной тайне и могут быть доступны на всей территории страны, несмотря на то, где находится недвижимость и может быть предоставлена любому лицу, органом, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Чтобы получить общедоступные сведения на бумажном носителе, нужно оплатить определённую денежную сумму. Объект информации определяется ФЗ 122-ФЗ.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) выдаёт информацию об объекте недвижимого имущества и его территориальные подразделения. Чтобы собственник смог совершить в дальнейшем сделки в связи с необходимостью государственной регистрации недвижимости, происходит ведение ЕГРП. Но государственная регистрация носит заявительной характер и не является обязательной процедурой. Исходя из вышесказанного, в большинстве своём, законодателем устанавливается прямая зависимость государственной регистрации права на недвижимость и возникновения права на такой объект. Ярким примером является переход права собственности при покупке объекта недвижимости.

До 2017 г. В ЕГРП можно было получить сведения, содержащиеся в выписке. Выписка – это документ, подтверждающий свои права на объект, или, отсутствие таких прав, а также наличие или отсутствие обременений на объекты недвижимого имущества.

Форма выписки ЕГРП, утвержденная Приказом Минэкономразвития России от 22.03.2013 № 147, утратила силу с 1 января 2017 г. с введением изменений.

Другая составляющая ЕГРН — ГКН. Ведение ГКН осуществлялось в соответствии с Федеральным законом «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ. Даже несмотря на то, что федеральный закон утратил свою силу с 1 января 2017 г., некоторые пункты из них продолжают действовать, в частности, в отношении кадастровой деятельности. Так как закон претерпел изменения, ему требовались дополнительные объяснения, на которые смог ответить в своём письме от 22.12.2016 г. Минэкономразвития России.

Согласно ст. 1 данного закона, утратившего силу, ГКН представлял собой «систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границами муниципальных образований, границах населенных пунктов…».  ГКН состоял из двух кадастровых систем. Первая описывала землю, как объект недвижимости, а вторая – иных объектов недвижимости.

Главной составляющей информационного ресурса ГКН являлся государственный кадастровый учет недвижимого имущества. В отношении участков недр, предприятий имущественного комплекса, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических сооружений, закон не применялся.

Законодатель подразделял сведения, содержащиеся в Росреестре теоретически на две группы основные и дополнительные. К основным сведениям относился вид объекта недвижимости, кадастровый номер, дата внесения кадастрового номера, описание местоположения границ объекта, описание местоположения, площадь недвижимости.

Дополнительными сведениями являются ранее присвоенный кадастровый номер, кадастровый номер земельного участка, на котором находится объект, и прочие.

ЕГРП И ГКН существовали параллельно. Прохождение двух разных процедур осуществлялись путём прохождения отдельно кадастрового учета и государственной регистрации. Чтобы упростить данную процедуру, произошло объединение двух реестров в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).

Понятие ЕГРН закрепляет Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — «ФЗ № 218-ФЗ») с изменениями и дополнениями, вступившими в силу в январе 2017 года. ЕГРН – свод достоверных систематизированных сведений, который включает в себя сведения об учтенном недвижимом имуществе (ранее — в ГКН), о зарегистрированных правах на недвижимое имущество (ранее — в ЕГРП), основаниях их возникновения, правообладателях и иных сведений.

Подводя итог, можно сделать вывод, что до 1 января 2017 г. российская система регистрации недвижимого имущества состояла из двух самостоятельных частей: ЕГРП и ГКН, вследствие чего, это сильно усложняло работу сотрудников Росреестра и отнимало большую часть времени у собственников.

Ошибки в государственном кадастре недвижимости

Технические ошибки

Техническая ошибка в ЕГРН — описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, допущенная органом кадастрового учета при ведении ЕГРН и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в ЕГРН, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН.

Формы заявлений об исправлении технических ошибок в сведениях ЕГРН утверждены приказом Росреестра от 26.11.2021 N П/0550 (ред. от 27.07.2022) «Об утверждении форм уведомлений об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН и об исправлении реестровой ошибки в сведениях ЕГРН, порядка направления таких уведомлений и уведомлений об отказе в исправлении технической ошибки в записях ЕГРН, а также способов направления уведомлений об исправлении реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка» (Зарегистрировано в Минюсте России 17.01.2022 N 66898).

Техническая ошибка в сведениях подлежит исправлению в срок не более, чем пять рабочих дней со дня ее обнаружения.

Орган кадастрового учета в случае поступления заявления об исправлении технических ошибок в сведениях ЕГРН обязан проверить содержащуюся в нем информацию и устранить соответствующую техническую ошибку или не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения установленного срока, принять решение об отклонении такого заявления с обоснованием причин отклонения, направив данное решение посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении обратившемуся с таким заявлением лицу по указанному в заявлении почтовому адресу. Данное решение может быть обжаловано в судебном порядке.

В случае исправления технической ошибки в сведениях об объекте недвижимости орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия решения об исправлении такой ошибки, направляет данное решение по почтовому адресу правообладателя указанного объекта недвижимости, а при отсутствии в ЕГРН сведений о таком адресе по почтовому адресу этого правообладателя в соответствии со сведениями о вещных правах на объект недвижимости (при наличии таких кадастровых сведений). Решение об исправлении технической ошибки в сведениях может быть обжаловано в судебном порядке.

Кадастровая ошибка

Кадастровая ошибка в сведениях ЕГРН — воспроизведенная в ЕГРН и ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в ЕГРН.

Ошибка признается кадастровой, если неверные данные содержались в документах, предоставленных в орган кадастрового учета (например, ошибки, допущенные при определении координат характерных точек границ земельного участка и воспроизведенные в ЕГРН).

Своевременность исследования многообразия ошибок в кадастровых сведениях и их систематизации подтверждается планом мероприятий «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденных Распоряжением Правительства РФ от 1 декабря 2012 года № 2236-р, среди которых: разработка порядка исправления исторически накопленных ошибок в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним, установление четких критериев ошибок, по которым их исправление возможно во внесудебном порядке, введение возможности корректировки органом кадастрового учета в установленных законом пределах и случаях границ земельных участков, установление порядка и проведение за счет средств федерального и региональных бюджетов кадастровых работ по уточнению границ земельных участков в массовом порядке и др.

Проведение кадастровых работ зачастую сопряжено с использованием различных систем координат, что приводит к возникновению таких проблем как: отсутствие единых принципов установления параметров конвертирования систем координат, что, как правило, приводит к возникновению ошибок в виде наложений границ земельных участков, разрывов у смежных земельных участков и т.п.

Первая проблема характеризуется необходимостью определения с высокой точностью параметров перехода от местной системы координат (МСК) к государственной системе геодезических координат СК-95. Ошибки координат опорных геодезических сетей в МСК, а часто и неизвестность координат пунктов этих сетей в системе координат СК-95, делают выполнение этого требования довольно сложным.

Следующая проблема сопряжена с обеспечением ведения государственного кадастра объектов недвижимости в местной системе координат субъекта РФ. Реализация данного процесса в системе координат субъекта РФ приводит к необходимости определения параметров перехода от местных систем координат субъектов РФ к существующим городским МСК.

Следует отметить, что источники ошибок одновременно являются индикатором уровня кадастровой системы, на котором произошла ошибка. Так, если ошибка возникла по вине органов, издающих юридически значимые для ведения ЕГРН документы, правообладателя земельного участка или кадастрового инженера, то можно говорить о том, что ошибочные сведения поступили в систему на ее начальном этапе — в процессе сбора информации.

Все остальные ошибки, связанные с работой ОКУ, возникают на следующем этапе преобразования собранной информации в структурно-организованные кадастровые данные или в процессе обработки кадастровой информации в целях приведения ее в соответствие с изменившимися внешними условиями.

Порядок исправления ошибок в сведениях ЕГРН

Поскольку пространственные данные о земельных участках представлены на дежурной кадастровой карте (далее – ДКК) в векторном формате (за исключением картографической основы ЕГРН, которая представлена в растровом формате), то при ведении ЕГРН могут возникнуть ошибки, связанные с нарушением корректности контура.

Данные в векторном формате выражаются в цифровом представлении точечных, линейных и полигональных пространственных объектов в виде набора координатных пар с описанием только геометрии объектов. Векторная модель данных основывается на представлении ДКК в виде точек, линий и плоских замкнутых фигур. При этом обособленный земельный участок представляется в виде контура, построенного на базе графических примитивов. Такие стандартные положения векторного представления пространственных данных о земельных участках положены в основу следующих видда ошибок в кадастровых сведениях:

1. Незамкнутость контура (открытый полигон).

Такая ошибка может возникнуть в случае, если в предоставленной для кадастрового учета информации содержатся различные сведения о координатах начальной и конечной точек земельного участка — при технической ошибке, допущенной сотрудником ОКУ при «ручном режиме» построения полигона, когда в одной точке пересечения его границ не были соединены соответствующие узлы, когда контур для актуальных земельных участков и их частей содержит новые или архивные точки и т. п.

2. Самопересечение контура.

Нарушение последовательности точек в межевой документации, ошибки при создании объектов в графической базе данных кадастра могут приводить к искажениям в их геометрии: двойные узлы, самопересечение полигона, самоповторы и т. д.

3. «Недолет» или «Перелет» характерной точки границы земельного участка (части земельного участка) относительно другой границы земельного участка.

Данная ошибка наиболее часто встречается при ведении ЕГРН, так как сведения о координатах характерных точек границ земельного участка предоставляются в межевой документации, а следовательно, вносятся в кадастр с округлением до 0,01 метра. При этом существующие ГИС позволяют построить и визуализировать графические примитивы с более высокой точностью (точнее миллиметра).

Поскольку округление идет до сантиметра, то при попытке «точной посадки» узла на линию (границу земельного участка) появляется «недолет» или «перелет» узла. Эта ошибка часто встречается при внесении сведений в ЕГРН о части земельного участка, одна из границ которой совпадает с границей земельного участка, при образовании новых земельных участков, когда на смежной границе образуются новые точки и т. д.

Порядок исправления кадастровых ошибок

Существуют три варианта исправления кадастровых ошибок:

• в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в ЕГРН, являются документы, предоставленные заявителем для кадастрового учета);
• в порядке информационного взаимодействия;
• на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки. В таком случае причины возникновения кадастровой ошибки роли не играют. Суд вправе принять данное решение по требованию любого органа, в том числе органа кадастрового учета.

При обнаружении кадастровой ошибки на орган кадастрового учета законодательством возложена обязанность по принятию решения об устранении данной ошибки. Орган кадастрового учета должен направить его заинтересованным лицам или в соответствующие органы для исправления этой ошибки не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия данного решения.

Если кадастровый учет осуществлялся ЕГРН, то ошибка в местоположении границ участка может быть исправлена подготовкой межевого плана, оформленного в виде одного документа, который будет содержать сведения об образуемом или уточняемом земельном участке и сведения в отношении ранее учтенного земельного участка, в местоположении границы которого обнаружена ошибка. Если исправление ошибки в местоположении границы ранее учтенного участка не повлекло изменение его площади и конфигурации, то исправленные сведения вносятся в ЕГРН без участия собственника (правообладателя) такого участка.

В противном случае предоставление в орган кадастрового учета собственником (правообладателем) ранее учтенного земельного участка или его законным представителем заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости обязательно.

В случае, если невозможно устранить кадастровую ошибку вышеописанным способом, разрешение ситуации определяется в судебном порядке.

В настоящее время для того, чтобы осуществить кадастровый учет либо уточнить границы ранее учтенного земельного участка, необходимо провести кадастровые работы. При этом местоположение границ земельного участка определяется исходя из данных, которые содержатся в документах (свидетельствах, технических паспортах и т. п.).

Обратившись к кадастровым инженерам с целью проведения кадастровых работ, собственник земельного участка может столкнуться с проблемой наложения границ своего и соседнего участков, в результате чего границы земельных участков могут быть значительно смещены, и по документам земельный участок может иметь иную конфигурацию, чем на местности. В отношении такого участка владелец не сможет оформить соответствующие документы.

Если границы формируемого земельного участка имеют наложение границ с ранее учтенным земельным участком, то возможна подготовка межевого плана, в котором будут уточнены и координаты соседнего участка.

Иными словами, может быть подготовлен один межевой план, содержащий сведения о двух земельных участках. Важной частью такого межевого плана будет акт согласования местоположения границ земельных участков с графической частью на обороте, что является обязательной процедурой по закону.

Если не удалось устранить наложение в досудебном порядке, то собственник земельного участка вправе обратиться в суд.

В качестве доказательства можно ссылаться на заключение кадастрового инженера о выявленной кадастровой ошибке, которое в итоге может быть положено в основу решения суда. Следует отметить тот факт, что земельный участок одного из собственников поставлен на кадастровый учет ранее соседнего. Следовательно, наложение границ земельных участков возникло из-за ошибки, которая возникла в результате постановки на кадастровый учет соседнего земельного участка.

При возникновении подобных ситуаций необходимо обязательно соблюдать досудебный порядок урегулирования ситуации – в первую очередь следует обратиться с соответствующей просьбой к собственнику смежного участка, а затем уже с заявлением в суд. При этом актуальной проблемой является выбор надлежащего способа защиты права, который, конечно, зависит от особенностей конкретного дела.