В последнее время   законодательная база, регулирующая институт  изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд получила интенсивное развитие.

  В результате чего  сформировался массив правовых актов, обеспечивающий должный уровень правового регулирования данного института.

Анализ законодательства, регулирующего  данную сферу земельных отношений,  указывает на то, что его можно разделить на три группы.

   Первая это  группа законодательных актов предусматривает саму возможность изъятия земельных участков для публичных нужд. [1]

  Вторая группа  это законодательные акты, призванные оперативно решать насущные     проблемы, связанные с государственной нуждой по территориальному размещению определенных объектов. К примеру, размещение олимпийских объектов в городе Сочи,  развивание города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе, размещение и строительство объектов к чемпионату мира по футболу FIFA 2018 года.[2]

 Третья  группа  это законодательные акты, принятые в последнее время.  Они направлены на совершенствование законодательства и  установление  единого стандарта административных процедур по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд, в отличие от законодательных актов второй группы, где законы писались под каждый конкретный случай отдельно.

Основой этого стал Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». С этого времени, можно сказать, что закончился  период точечного регулирования отдельных государственных нужд. Закон внес изменения в гражданское, земельное,  жилищное законодательство [3].

  В научной литературе выделяли следующие проблемные направления, по которым должно было бы[4], осуществляться совершенствование регулирования изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд: «1) проблема разрешения удовлетворения публичных нужд путем использования изъятого земельного участка частными лицами; 2) проблема отсутствия законодательной регламентации информировании заинтересованных лиц, кроме собственника, о предстоящем изъятии участка; 3) проблема правовой регламентации гарантий равноценного и предварительного возмещения за изъятый земельный участок; 4) проблема оснований изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд; 5) проблема порядка изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд; 6) проблема определения выкупной цены земельного участка».

  Можно сказать, что с введением в действие новелл Земельного кодекса Российской Федерации многие из выше указанных проблем решены.     Восполнен пробел в законодательстве, в части конкретизации механизма изъятия земельных участков.  Расширены гарантий правообладателей земельных участков и объектов недвижимости на них. К примеру, вместо выкупа изымаемого имущества, законодатель предложил новую формулу — предоставления правообладателю возмещения за изымаемое недвижимое имущество, в том числе и предоставления земельных участков взамен изымаемых. [5]

  Анализ правоприменительной практики показывает, что еще не все проблемные вопросы нашли отражение в законодательстве.

  Так, например, в соответствии с Земельным кодексом РФ[6] в органы исполнительной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные рассматривать ходатайство об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, могут обратиться организации являющиеся субъектами естественных монополий,

недропользователями, а так же лицами, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории  в случаях, оговоренных в ст. 56.4 Земельного  кодекса.

Полномочия вышеперечисленных организаций сводятся  к следующему:  они   выступают заказчикам кадастровых работ, работ по оценке изымаемого земельного участка, осуществляют  переговоры с правообладателям изымаемого недвижимого имущества, обращаются от имени правообладателя без доверенности в соответствующие органы .

Кроме этого, вышеуказанные лица, в соответствии с их компетенцией, приобретают право собственности на изъятые объекты недвижимости.

  Но в таком случае изымаемое  недвижимого имущество не переходит  в государственную или муниципальную собственность и его статус не становится публично-правовым.[7] Несмотря на то, что  статья 56.11 , как и вся глава VII.1 Земельного кодекса,  определяет порядок изъятия земельных участков именно для государственных или муниципальных нужд[8].

В данном случае наблюдается противоречие между названием главы и содержанием, а также не совсем логична взаимосвязь между государственными и муниципальными нуждами и нуждами естественных монополий или недропользователей, когда изъятое имущество переходит в их собственность.

Ни один нормативный акт,  регулирующий данный институт не содержит его дефиниции.

В статьях ряда авторов дается определение данного института.

  Государственная или муниципальная нужда применительно к институту изъятия — это не нужда чиновника или какого-либо органа власти. Главное свойство понятия «государственные или муниципальные нужды» — это достижение общего блага, блага для общества, это «предприятие, общеполезное для данного государства или части его.[9]

Общее благо — куда лучший критерий проверки наличия оснований для изъятия собственности, чем любой закрытый перечень случаев. Именно этот критерий позволяет осуществлять не формальную, а содержательную проверку правомерности изъятия.[10]

  Исходя из этого определения логичней главу VII.1 Земельного кодекса  назвать ««Порядок изъятия земельных участков для общественных нужд», а статью 49 «Основания изъятия земельных участков для общественных нужд.

  Другой немаловажной проблемой является отсутствие в законодательстве механизма возврата изъятого имущества, в случае если по каким либо причинам реализация проекта стала невозможной, но при этом подписаны соглашения с правообладателями земельных участков, выплачено возмещение  за  изымаемые объекты,  произошел переход права.[11]

Желание  бывших правообладателей повернуть ситуацию вспять не может быть реализовано из-за отсутствия механизма правового регулирования данной проблемы.

 Решение обозначенных проблем требует  решения со стороны законодателя.

[1]См. Федеральный закон от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»; Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ (ст. 60)  ;Закон Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 «О недрах» (ст. 25.2),;Федеральный закон от 5 апреля 2013 г. N 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; Федеральный закон от 29 декабря 2014 г. N 473-ФЗ «О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации».» //СПС «КонсультантПлюс».

[2]См. Федеральные законы от 01.12.2007 N 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Параолимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; от 08.05.2009 N 93-ФЗ «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран — участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; от 05.04.2013 N 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; от 07.06.2013 N 108-ФЗ «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».» и другие  //СПС «КонсультантПлюс».

[3] См. Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ; Земельный кодекс; Гражданский Кодекс; Жилищный кодекс; Градостроительный кодекс; Федеральный закон от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных; Федеральный  закон от 10 января 1996 года N 4-ФЗ «О мелиорации земель»; Федеральный закон от 7 мая 2001 года N 49-ФЗ «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации»,: Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; Федеральный закон от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»; Федеральный закон от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»,; Федеральный закон от 22 июля 2005 года N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»;  Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и другие. » //СПС «КонсультантПлюс».

[4] См. Оболонкова. Е.В     Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд: проблема определения случаев возможного изъятия // Законодательство и экономика. — 2014. — № 8. — С. 40-47.Кичко А.И. Принудительное прекращение права собственности на земельные участки: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2011.

[5] См. Земельный кодекс РФ Глава VII.1. «Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд» » //СПС «КонсультантПлюс».

[6] См. Земельный кодекс РФ Глава VII.1. «Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд» //СПС «КонсультантПлюс».

[7] См. Оболонкова. Е.В     Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд: проблема определения случаев возможного изъятия // Законодательство и экономика. — 2014. — № 8. — С. 40-47

[8] См. Там же. Земельный кодекс РФ. Глава VII.1. «Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд» //СПС «КонсультантПлюс».

[9] Поветкина Е.Л.     Изъятие имущества для публичных нужд: цивилистические устои и современные тенденции .». Журнал «Закон»№ 2 февраль 2014.Венецианов М.В. Экспроприация с точки зрения гражданского права. Казань, 1891. С.4-6.

[10] Указ.соч.

[11] См.более подробно ст.56.11 Земельного кодекса http://www.consultant.ru/