Введение

Строительная отрасль является одной из ведущих отраслей страны, она влияет, как на благоустройство, так и на увеличение уровня экономики страны и благосостояние людей. На развитие строительной отрасли влияют строительные предприятия, которые осуществляют, для повышения своей эффективности, инвестиционную деятельность.

1 Инвестиционные характеристики недвижимости

Рассмотрим сначала в целом, что такое инвестиции в строительстве. Инвестиционно-строительная деятельность – это та часть общего экономического процесса, которая связана с созданием одной из многочисленных разновидностей экономических благ, а именно, объектов недвижимости (за исключением земельных участков, которые являются продуктом природы) [1].

Инвесторами, осуществляющими вложение собственных, заемных, привлеченных средств на создание и воспроизводство основных фондов в форме капитальных вложений (Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ), могут быть:

– органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами;

– организации и предприятия, предпринимательские объединения, общественные организации и другие юридические лица всех форм собственности;

– международные организации, иностранные юридические лица;

– физические лица (граждане РФ и иностранные граждане). Заказчиками (застройщиками) могут быть инвесторы, а также иные физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству [2].

Вариант инвестирования в жилую недвижимость самый распространённый, риски минимальны. Как правило, этот способ инвестирования используют для того, чтобы сохранить деньги. Доходы получают от перепродажи объекта или сдачи в аренду.

Рисунок 1 – Выбор вложения инвестиций у Россиян

Так по итогам 2022 года, проведенного ДОМ.РФ и ВЦИОМ, большинство россиян (49 %) считают покупку недвижимости более выгодным способом вложения средств. Также 72 % россиян полагают, что покупка недвижимости – более выгодный способ вложения средств, чем банковский вклад [6].

2 Проблемы (и риски) инвестирования в недвижимость

Пандемия коронавируса внесла значительные коррективы в развитие социально-экономической ситуации в стране и мире. На фоне пандемии коронавируса за первые шесть месяцев 2020 года объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости снизился [5].

После чего, в связи с кризисной ситуацией в стране начиная с февраля 2022 года, стало все труднее заниматься инвестициями. Эксперты называли основным мотивом откладывания покупки жилья в начале 2022 года – волнение, неуверенность в ситуации [3].

В марте 2022 года Правительство РФ объявило о досрочном прекращении программы ипотечного кредитования на новостройки с «Государственной поддержкой», ставка на которую составляла 5-7 % годовых. В связи с этим, покупатели жилья в экстренном порядке начали скупать недвижимость, инвестируя в это свои сбережения боясь потерять все.

Но несмотря на это, многие люди при покупке жилья не учитывают тот факт, что могут столкнуться с рядом сложностей.

Максимальную доходность, при инвестициях в новостройки, сегодня можно извлечь при выходе из проекта до его ввода в эксплуатацию. Если объект сдан в эксплуатацию, то при продаже квартиры в нем инвестору придется заплатить налоги. После сдачи новостройки в эксплуатацию рост цен на квартиры в ней уже не будет превышать рыночные показатели [4].

Также инвесторы могут столкнуться с такой сложностью как –  риски с задержками строительства и снижение покупательского интереса к новостройке. Если застройщик обанкротится, а стойка прекратится, то выйти из проекта будет еще сложнее.

3 Факторы, определяющие инвестиционную стоимость объектов недвижимости

Для того чтобы удачно выбрать квартиру и не столкнуться с рисками, стоит придерживаться нескольких критериев [7]:

1. Легкодоступная транспортная развязка, близость к метро;
2. Более или менее новый дом;
3. Не первый и не последний этаж;
4. Рядом находится больница, школа, детский сад и магазины;
5. Материал – кирпич или монолит;
6. Выбор хорошего района.

При правильном подборе объекта инвестирования, цена на которое не будет падать, а наоборот, будет только расти, Ваша недвижимость всегда будет востребованной.

Рассмотрим рынок жилой недвижимости на примере города Новосибирск.

В городе Новосибирске ежегодно вводится более 1 миллиона квадратных метров жилья.

Рисунок 2 – Объем введённого жилья, тыс. кв. м.

По результатам работы строительной отрасли в 2022 году в городе Новосибирске введено в эксплуатацию 1 млн. 231 кв. м. жилья, что составило 97,8 % по сравнению с показателями 2021 года (1 259,4 тыс. кв.м) и 101 % от контрольного показателя, утвержденного Губернатором Новосибирской области на 2022 год (1 220,0 тыс. кв.м)  [8].

Рассмотрим также динамику цен на недвижимость в Новосибирске по месяцам. Мы брали данные за декабрь каждого года [9].

Рисунок 3 – Динамика цен на недвижимость в Новосибирске

Мы можем увидеть, что несмотря на кризисное состояние, цены на недвижимость растут.  Этот фактор связан с резким повышением цен на строительные материалы, а также нарастанием неопределенности. Застройщики закладывали риски в финансовые модели, тем самым увеличилась себестоимость строительства. Также нарастание цены происходило из-за повышения ставок на проектное финансирование

4 Жилая недвижимость

По данным Управления Росреестра по Новосибирской области за 2021 и 2022 год зарегистрировано соответственно 32 118 и 31 779 договоров участия в долевом строительстве, что на 9 % выше, чем в 2020 году [10].

Рисунок 4 – Динамика зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве

Рассмотрим также ситуацию на рынке вторичного жилья.

Количество ипотечных жилищных кредитов, предоставленных населению в 2022 году, составило 32 817 единиц, что на 37% меньше, чем за 2021 год.

Рисунок 5 – Динамика ипотечных жилищных кредитов

Спад спроса населения на рынке недвижимости в 2021 году по сравнению с 2022 связан с такими факторами как:

– значительно возросшая стоимость недвижимости;

– большая ставка ипотечного кредитования.

При этом в 2020 и 2021 годах количество ипотечных кредитов, предоставленных на новостройки, составляло в среднем 27 % от общего количества, в 2022 году – 35 %. Это связано с принятыми мерами поддержки рынка строящегося жилья

Заключение

Анализируя статистические данные инвестиционной деятельности в объекты недвижимости в городе Новосибирске, были получены следующие выводы:

1. В 2020 несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране и ограничительные меры, связанные с пандемией по коронавирусу, происходит рост строительства. Для этого был принят целый ряд решений по поддержке застройщиков, компенсации процентных ставок, поддержке саморегулируемых организаций в сфере строительства. К 2022 году, в связи с политическими проблемами, темпы строительства снизились. На это повлияло значительное повышением стоимости строительных и отделочных материалов; трудности в поставке материалов и оборудования; санкционное давление на строительную отрасль.
2. Происходит постоянный рост цен на жилую недвижимость, что делает ее более привлекательной для инвестирования.
3. В 2021-2022 г. по сравнению с 2020 г. возросло участие в долевом строительстве. Это объясняется увеличением предложений новых квартир и разнообразием кредитных продуктов.
4. На фоне экономического кризиса банки ужесточили требования к ипотечным заёмщикам и стали отменять уже одобренные ранее кредиты по низким ставкам. Эти и другие факторы привели к резкому сокращению ипотечного кредитования в 2021 г. (52 286) по сравнению с 2022 г. (32 817).
5. На рынке недвижимости в Новосибирске наиболее востребованным жильем для инвестирования является вторичное жилье.