На сегодняшний день жилищное строительство является основной отраслью для различных форм финансирования и кредитной деятельности. В широком смысле инвестиции в жилищный сектор представляют собой общие расходы на строительство новых домов, реконструкцию и поддержание в необходимом состоянии жилого фонда.

В жилищном секторе финансово-инвестиционный процесс – это накопление и последующее использование финансовых средств с целью обеспечения жилищного строительства и достижения положительных результатов социального и экономического характера. Обеспечение максимальной результативности инвестиционного проекта в целом зависит от качества управления им, правильности выбора метода финансирования и оптимальности распределения средств на каждом его этапе.

В настоящее время для России расширение инвестиционного рынка является актуальной задачей. Именно это является толчком к разработке эффективных механизмов аккумуляции свободных финансовых ресурсов на финансовом рынке и направления их в те сегменты экономики, которые способны формировать потенциальный спрос на инвестиционные ресурсы.

В мировой практике основным источником финансирования жилищного строительства являются собственные средства строительных организаций. Особенностью российской строительной отрасли является высокая стоимость строительства объектов, это и ограничивает отечественные строительные компании в использовании собственных средств, рост которых происходит благодаря получаемой чистой прибыли. Использование собственного капитала имеет ряд достоинств среди которых бесплатность ресурсов и отсутствие ограничений в использовании средств, однако их недостаточно для осуществления полноценного возведения объекта строительства, как правило их хватает только на возведение фундамента. Также, необходимо отметить, что еще одним отличием между собственными и заемными средствами является то, что в случае привлечения последних проценты по кредиту уплачиваются до уплаты налогов, они включаются в валовые расходы. А дивиденды выплачиваются из прибыли, оставшейся в распоряжении организации.

В результате того, что отличительной чертой жилищного строительства является длинный производственный цикл и значительные затраты, преобладание на рынке розничных покупателей значительно усложняет получение крупных авансовых платежей. Если у крупных строительных компаний, которые зачастую реализуют множество проектов, есть возможность покрывать затраты на одни проекты за счет выручки от завершения других, то малым и средним строительным организациям покрывать разрыв между прибылью и расходами без привлечения заемных средств очень трудно.

Важно отметить, что использование заемных средств не менее актуально среди покупателей жилой недвижимости. Как правило покупатели пользуются ипотечным кредитованием для решения своего жилищного вопроса. Предоставление ипотечного кредита под залог, с присущими ему достоинствами и недостатками (табл.1), является выгодным решением не только для приобретающих жилье, но и для строительных компаний, так как это позволяет сократить привлечение кредитных средств застройщиками и, соответственно, уменьшить уязвимость компаний к изменениям ситуации в экономике.

Таблица 1

 Преимущества и недостатки ипотечного кредита как источника финансирования инвестиционных проектов

Источник: [2]

Ипотечное кредитование как механизм финансирования инвестиционных проектов предполагает: достаточность банковских средств для необходимого объема кредитования заемщиков по финансово окупаемым объектам, длительный срок пользования кредитом, важность выдачи кредита под залог, а также, компетентную оценку соответствующего имущества.

На сегодняшний день наибольший удельный вес в общем объеме дополнительных внешних источников финансирования инвестиций приходится на использование средств дольщиков. В соответствии с национальным проектом «Жилье и городская среда», с 1 июля 2019 года новые жилые проекты реализуются на принципах проектного финансирования, которое характеризуется возможностью привлечения застройщиками денежных средств дольщиков только с применением эскроу-счетов, на которых эти средства будут аккумулироваться до ввода объекта в эксплуатацию. Банки, в свою очередь, будут осуществлять банковское сопровождение жилищных строительных объектов.

Новая модель финансирования строительства жилья может повлечь за собой увеличение количества банкротов среди застройщиков, у крупных компаний будет гораздо больше шансов получить проектное финансирование, чем у мелких участников девелоперского рынка. Чтобы уменьшить такие последствия застройщикам необходимо разработать механизм финансовой поддержки для завершения строительства проблемных объектов. Именно поэтому осуществляется переход к кредитному механизму финансирования жилищного строительства.

В процессе запуска новых проектов и перехода к применению эскроу-счетов привлеченные средства дольщиков будут заменены банковским кредитованием. В ближайшие 2-3 года планируется рост объема кредитных средств, необходимых для финансирования отрасли, с 0,6 трлн. руб.  в 2019 году до 4.5 трлн. руб. к 2022 году (рис.1), а к 2024 году планируется увеличение данного показателя до 6.4 трлн. руб. [5].

Рисунок 1. Источники финансирования строительной отрасли [5]

Для содействия переходу на эскроу-счета и акцент на кредитное финансирование Банком России с участием Минстроя России и АО «ДОМ.РФ» разработан ряд рекомендаций для коммерческих банков и застройщиков с целью выработки оптимального их взаимодействия в рамках реализации проектного финансирования. Так, планируется установления определенного срока рассмотрения документов банком, при этом застройщикам необходимо обеспечить наличие необходимого пакета документов для подачи заявки, а также, появился новый механизм защиты ипотечных заемщиков – физических лиц, — «ипотечные каникулы».

Необходимо отметить что в последнее время отечественное ипотечное кредитование переживает изменения. Одни эксперты прогнозируют снижение процентных ставок до рекордно низких значений, другие же предрекают образование «финансовых пузырей», подобных тем, что появились в Америке в 2008 году [2].

Тем не менее, по данным на конец 2019 года ставки по ипотечным кредитам находятся на прежнем низком уровне, что предполагает сохранение повышенного спроса на кредитные ресурсы.

Лидерами по предоставлению ипотечных кредитов являются три крупнейших банка (табл. 2).

Таблица 2

 Топ-3 банков по количеству предоставленных ипотечных кредитов

Источник: [6]

В региональном разрезе наибольший объем ипотечных кредитов в 2019 году приходится на Центральный федеральный округ (рис. 2).

Рисунок 2. Объем ИЖК, предоставленных за год, в разрезе федеральных округов на 01.12.2019 г.[5]

Москва и Московская область являются лидерами по количеству открытых эскроу-счетов за первые полгода реализации национального проекта по новому принципу финансирования строительства.

В целом, благодаря высокой динамике роста на ипотечные кредиты приходится уже не менее 43% совокупного объема кредитов физическим лицам. Учитывая тот фактор, что Россия по уровню развития ипотечного кредитования заметно отстает от многих стран, опережающее развитие этого сегмента приобретает долговременны характер. После перехода на проектное финансирование эта цифра будет только увеличиваться.

Не обращая внимания на положительную тенденцию многие эксперты сходятся во мнении о том, что нынешняя банковская система не отвечает инвестиционным требованиям расширенного воспроизводства. Для того, чтобы развеять данные сомнения необходимо обеспечить объединение преимуществ государства и частного сектора, наладить единую технологическую цепь инвестиционного и финансового обеспечения расширенного воспроизводства.

Подводя итог, отметим, что ипотечного кредитование как способ финансирования инвестиционных проектов имеет ряд особенностей, среди которых наиболее значимым является возможность предоставления необходимого объема денежных средств на длительное время, что очень важно для застройщиков. Переход системы финансирования строительства с долевой на проектную обеспечит увеличение спроса на ипотечные кредиты, что в значительной степени отразится на рынке ипотечного кредитования.

Несмотря на ряд проблем, которые предполагает использование кредитного финансирования инвестиционных проектов, именно оно выступает основным драйвером развития жилищного строительства. Кроме того, данный механизм финансирования способствует оживлению кредитования банками строительных организаций после продолжительного периода его сокращения.