Основной целью настоящего исследования является исследование первичного рынка элитной жилой недвижимости Москвы, выявление ключевых тенденций, объяснение их причин и формирование прогноза поведения рынка в 2023-2024 годах.

Поставленная цель предопределила следующие задачи:

• Проанализировать основные тенденции рынка в 2021-2022 годах. Определить основные факторы, повлиявшие на поведение рынка;
• Сформировать прогноз поведения рынка на 2023-2024 годы.

В условиях кризиса и экономических санкций в последние годы девелоперские компании в Московском регионе соревнуются друг с другом за земельные участки для строительства. В таких условиях становится особенно важным принимать оперативные и эффективные решения о вхождении в проект и оценивать возможности для входа в него. Экономическая ситуация последних лет и внешние факторы также оказывают влияние, ограничивая выбор участков и снижая предложение. Кроме того, доступ к ресурсам и проектному финансированию значительно сократился, а стоимость строительства увеличилась. Сократились меры государственной поддержки сектора, снизился спрос на покупку недвижимости со стороны населения.

Все эти факторы привели к повышению конкуренции на рынке недвижимости, в элитном секторе (как более устойчивом с точки зрения спроса и покупательской способности) стали появляться новые игроки: компании и комфорт или даже эконом сегмента пробуют свои силы для диверсификации портфеля проектов.

В последнее время рынок недвижимости играет все более важную роль в экономике нашей страны. Недвижимость составляет значительную часть национального богатства, позволяя ее собственникам получать ренту [2], а предпринимателям – доходы. Также, недвижимость позволяет пополнять государственный и муниципальные бюджеты через налоговые поступления. Строительная отрасль стабильно способствует загрузке и росту промышленного производства. Например, строительство домов требует производства бетона, кирпичей, железобетонных конструкций и арматуры на заводах, а также создает рабочие места для граждан. Вместе с тем, в связи с особенностями развития страны и экономики, жилье остается основным активом для граждан. Для организаций значительная часть активов – это недвижимость (офисы, склады и другие помещения). Таким образом, нормальное функционирование рынка недвижимости способствует положительному социальному эффекту [4].

Само понятие девелопмент может быть определено как вид бизнеса, направленный на увеличение стоимости создаваемых объектов путем строительства, реконструкции, реставрации или реновации [1]. H.J. Harrigton дает определение девелопмента как «совокупность логически связанных заданий, использующих ресурсы предприятия для получения определенных результатов, согласно поставленным целям» [9].

Основной целью девелопмента коммерческой и жилой недвижимости является обеспечение прибыли путем реализации объектов, которые удовлетворяют потребности покупателей и арендаторов. Каждый проект девелопмента недвижимости основан на физической трансформации объекта, чтобы он соответствовал требованиям рынка. Эти изменения могут быть значительными, например, застройкой пустого земельного участка, или несущественными, например, при изменении функционального назначения объекта.

По сути, конечная цель самого процесса девелопмента для компании, инвесторов и акционеров – получение наибольшей прибыли от объекта недвижимости.

Любая организация не существует в изоляции и неизбежно взаимодействует с внешней средой в процессе своей предпринимательской деятельности. Внешняя среда включает в себя контрагентов, партнеров, органы государственной власти, макроэкономические явления и другие факторы. Эти внешние факторы оказывают влияние на экономическую деятельность организации. Также, очевидно, что на различные классы (или сегменты) недвижимости (эконом-, комфорт-, бизнес-, элит- и т.п.) изменение условий повлияло по-разному.

Рынок элитной жилой недвижимости традиционно более устойчив к кризисным проявлениям и менее подвержен «паническим» настроениям. Объем предложения здесь всегда ограничен, а спрос более стабилен. К тому же элитный сегмент менее зависим от кредитных ресурсов, даже несмотря на рост доли ипотечного кредитования в последние годы.

История кризисов на рынке недвижимости показывает, что элитный сегмент страдает в меньшей степени. Например, во время кризиса 1998 года, когда рынок жилья, включая элитный сегмент, только формировался, средняя цена снижалась на 45%, в то время как на элитном рынке этот показатель был значительно ниже — 30%. Высокая дифференциация доходов в России – это как плюс, так и минус для рынка, так как с одной стороны спрос стабилен и не очень подвержен влиянию кризисов, а с другой – за «своего» покупателя нужно бороться, предлагая конкурентные преимущества и индивидуальный подход.

Тенденция на повышение стоимости всех основных типов жилой недвижимости, которая началась в 2020 году, несмотря на влияние карантина и локдаунов из-за COVID-19, продолжилась в 2021 году и длилась до марта-апреля 2022 года. Повышение коснулось всех основных сегментов недвижимости. В 2021-2022, несмотря на несколько локдаунов из-за эпидемии COVID-19, спрос на недвижимость в России не снизился, а цены продолжали. Отчасти сказалось влияние долгой стагнации цен на недвижимость в течение предыдущих лет, когда стоимость квадратного метра оставалась неизменной.

На первичном рынке элитной и премиум недвижимости в течение 2021 года произошло существенное увеличение стоимости кв.м. по всем основным классам. В то же время, к 2022 году потенциал роста рынка недвижимости уже очевидно был исчерпан и в марте начался разворот возрастающего тренда, коснувшийся всех категорий недвижимости. По объемам продаж (в натуральных величинах, квадратных метрах) очевидна тенденция на снижение объемов продаж.

В то же время, очевиден рост стоимости квадратного метра, продолжавшийся до октября 2022 года, после чего тенденция изменилась на понижающийся тренд. На рисунке 1 представлены данные о продажах квадратных метров 70 жилых комплексов Москвы за 2021-2022 гг.  Медианное значение практически повторяет колебания среднего, что говорит об однородности данных в выборке.

Рисунок 1. Объем продаж кв.м. элитной недвижимости на первичном рынке за 2021-2022 гг.

Из представленного рисунка 1 можно сделать вывод, что по объемам продаж (в натуральных величинах, квадратных метрах) в 2021-2022 годах существовал тренд на снижение объемов продаж.

В 2021-2022 году в элитном сегменте наметились тенденции на снижение спроса и уменьшение стоимости лота. В качестве основных причин можно выделить:

– пандемия COVID и локдауны 2020-2021 годов;

– геополитические факторы и санкции со стороны недружественных стран (2022 год);

– перенасыщенность рынка недвижимости и высокие цены за квадратный метр («пузырь»);

Эти события оказали эффект на рынок недвижимости России, сократив спрос на недвижимость и перераспределив его между сегментами.

Локдауны имели незначительное влияние на рынок элитной недвижимости. На самом деле, можно сказать, что объявленные карантины привели к изменению предпочтений и спроса, слегка сместив его в сторону загородной недвижимости.

В феврале 2022 года в отношении России недружественными странами были приняты несколько пакетов санкций. На рынке недвижимости практически нет товаров, которые могут трактоваться как «товары двойного назначения», зависимость от импортных материалов и технологий не так критична, как, к примеру, в нефтехимической промышленности. Незначительные трудности строительная отрасль испытывала в поставках грузоподъемного оборудования (лифты), систем вентиляции и кондиционирования и облицовочных материалах, а также в благоустройстве территорий. Все перечисленные выше категории могут быть легко заменены аналогами из дружественных стран, параллельным импортом или российскими производителями с незначительной потерей качества или визуальных характеристик.

Отдельной строкой идут двери, окна, мебель и декорации, но из-за относительно небольших объемов и отсутствия запретов на закупку этих категорий товаров проблем не возникает.

В тоже время, санкции создали девелоперам Москвы определенные сложности, связанные с необходимостью дополнительных затрат на усложнившуюся логистику, изменения цепочек поставок, повышение цен поставщиками внутри России и заграницей. Эти затраты увеличили себестоимость квадратного метра и таким образом создали дополнительную нагрузку на снижающийся спрос.

За исключением первых трех месяцев, на протяжении 2022 года объем предложения в новостройках элитного сегмента демонстрировал положительную динамику. По итогам года на рынке элитного жилья экспонируется почти на 37% выше значения IV квартала 2021 года. Восполнение объемов предложения на первичном рынке осуществлялось посредством активного выхода новых проектов, а также за счет снижения спроса. Тем не менее, показатель по-прежнему остается ниже значений более ранних периодов (-16% по сравнению с итогами 2020 года). За счет снижения спроса, а также в связи с активным выходом новых проектов вырос объем предложения элитного жилья. Отмечается тенденция на укрупнение новых объектов: суммарный проектный объем новостроек 2022 года в четыре раза превышает показатель 2018 года (4,4 тыс. лотов против 1,1 тыс. лотов).

Наблюдались два пика продаж в течение 2022 года: в феврале и сентябре. Сразу несколько факторов оказывали влияние на рынок недвижимости в 2022 году, в том числе, повышение ставок по ипотеке, начатое ЦБ РФ для контроля инфляции, отъезд населения в другие страны, вступившие в силу санкции, сокращения сотрудников иностранными компаниями. К осени 2022 года спрос частично восстановился, появились признаки нормальной деловой активности осеннего рынка – каким он был в годы без потрясений.

С точки зрения стоимости недвижимости, в 2021-2022 можно заметить неоднозначную динамику. Стоимость квадратного метра продолжала расти до октября 2022 года, однако, после этого по разным причинам, которые будут рассмотрены далее, цена начала показывать нисходящий тренд, рисунок 2. Вопреки этому, в среднем цены на жилье увеличивались, хотя в 4 квартале 2022 года наблюдались отдельные снижения, а затем некоторое восстановление.

Рисунок 2. Изменение стоимости 1 кв.м. элитной недвижимости на первичном рынке за 2021-2022 гг.

Рисунок 2 показывает, что в 2021-2022 годах, несмотря на снижение объемов продаж в физических объемах (кв.м.), стоимость за кв.м. увеличивалась, и линейная аппроксимация показывает перспективу увеличения стоимости в будущем.

В сравнении с тенденциями 2021 года, элитный сегмент рынка переживал смену тренда. Новостройки не достигли выдающихся результатов, и девелоперы вынуждены были предлагать индивидуальные скидки и использовать различные маркетинговые инструменты для стимулирования продаж. В целом, наблюдалось изменение стратегии продвижения на рынке элитной недвижимости.

2022 год был непростым для недвижимости, в течение года был ряд локальных падений спроса на недвижимость и одновременно роста предложения (в том числе и демпингового характера). В сентябре-октябре 2022 года на рынке появилось большое количество вариантов квартир по привлекательной стоимости (в отдельных случаях, на рынке первичной недвижимости владельцы предлагали недвижимость по цене ниже рыночной цены), начала просматриваться тенденция к снижению цен. В октябре и ноябре 2022 года в моменте рынок предложения стал превышать рынок спроса.

Однако в 2023 году не следует ожидать достижения пиковых уровней, достигнутых в 2022 году, хотя общий тренд все же указывает на рост. Несмотря на то, что 2023 год еще не завершился, очевидно, что восстановительный рост будет значительным (прогнозируется увеличение на 30-40%, по отдельным прогнозам). В настоящее время рынок находится в ожидании, и элитный сегмент (основываясь на исторической практике) может быть наименее подвержен внешним влияниям и сохранить свою целевую аудиторию. Большинство покупателей приобретают квартиры и апартаменты не для инвестиций, а для сохранения средств и личного пользования. Чтобы решить эти задачи, покупатели часто предпочитают выбирать жилье в уже сданных домах и комплексах, находящихся на последних стадиях строительной готовности. Вместе с этим, размер скидок, предоставляемых в индивидуальном порядке, может увеличиться, особенно в проектах, которые уже долго находятся на рынке и характеристики которых не полностью отвечают требованиям покупателей. В целом, ожидается коррекция спроса, поскольку многие люди, из-за текущей обстановки, откладывают покупку жилья и принимают ожидающую позицию. Однако в дальнейшем возможно возвращение этих покупателей на рынок, что в конечном итоге приведет к росту количества сделок и компенсации утраты клиентов.

В ближайшей перспективе рынок недвижимости будет стремиться найти баланс между спросом и предложением, и в конце 2023 года можно ожидать стабилизации цен. Спрос на новостройки начнет постепенно восстанавливаться к. Однако полное восстановление рынка до уровней до кризиса ожидается не ранее середины 2024 года. Это будет зависеть от общей экономической ситуации в стране и появления возможных факторов неопределенности. В любом случае, на рынке элитной недвижимости не ожидается значительного спада, спрос сохранится, что может привлечь новых игроков (девелоперов) из более доступных сегментов рынка недвижимости (которые могут сократиться из-за плохой экономической ситуации).

Заключение

            В настоящем исследовании проанализированы факторы, повлиявшие на поведение первичного рынка элитной недвижимости в 2021-2022 годах, определены основные тенденции, определявшие поведение рынка. Рассмотрено влияние пандемии COVID, геополитических факторов, экономических санкций.

Дан прогноз поведения рынка на 2023-2024 годы, определены предпосылки для восстановительного роста рынка и выявлен возрастающий тренд спроса на элитную недвижимость.