Современная экономика требует эффективных решений в области складской логистики, которая играет ключевую роль в обеспечении хранения, обработки и перевозки товаров. Несмотря на то, что склады являются устойчивым и перспективным сегментом на рынке коммерческой недвижимости, сегодня доступные свободные площади не могут удовлетворить растущий спрос со стороны производителей, ритейлеров и других компаний.

В условиях мирового кризиса складская логистика столкнулась с новыми вызовами, которые требуют оперативного реагирования и разработки инновационных подходов. Тем не менее, развитие этой области остается приоритетом для обеспечения эффективного функционирования экономики России.

Современные исследования в области складской недвижимости в России акцентируют внимание на ключевых тенденциях, формирующих рынок в условиях социально-экономических вызовов. В. М. Аристов [1] анализирует развитие рынка складских услуг в регионах России, выделяя его структурные изменения и специфику спроса. В дополнение к этому, В. М. Аристов и А. М. Аристов [2] отмечают современные тенденции, включая концентрацию складских объектов в крупных агломерациях, что обусловлено изменением логистических схем и спроса на складские площади. Н. П. Белозерцева и А. Д. Оточина [4] исследуют состояние и перспективы развития рынка складских услуг в Приморском крае. Они подчеркивают необходимость модернизации складских объектов для соответствия современным требованиям, включая интеграцию цифровых технологий.

Ю. А. Звягинцева и М. Н. Исакова [6] рассматривают рынок складской недвижимости на примере Московской области. Исследование показывает, что активное развитие рынка связано с ростом электронной коммерции и усилением спроса на высококачественные складские площади. П. Н. Трохинин [12] анализирует современные тенденции развития складской деятельности в торговой сфере, делая акцент на интеграции складской инфраструктуры с логистическими цепочками. Автор утверждает, что улучшение складских процессов оказывает значительное влияние на скорость и стоимость доставки товаров.

О. Н. Боровских и А. Х. Евстафьева [5] изучают рынок складской недвижимости в России, обращая внимание на его развитие в ответ на рост электронной коммерции и необходимость адаптации складских помещений к новым требованиям рынка. Ф. Е. Караева и В. В. Калицкая [8] проводят оценку сбалансированности социально-экономического развития, включая инфраструктурные аспекты, что имеет непосредственное отношение к развитию складской недвижимости в рамках регионального планирования.

В. М. Круглякова и К. А. Коршикова [9] акцентируют внимание на тенденциях рынка недвижимости складского назначения в текущих условиях. Авторы подчеркивают влияние макроэкономических факторов на распределение складских объектов и рост спроса на автоматизированные решения. О. А. Пястолов и соавторы [10] рассматривают транспортно-логистическую систему России, подчеркивая важность складской недвижимости как связующего элемента между производителями и потребителями. Они отмечают, что адаптация логистических систем к современным вызовам требует инвестиций в высокотехнологичные складские объекты. А. Р. Аюпова и М. Н. Гончарова [3] исследуют технопарки как элемент инновационной инфраструктуры, подчеркивая их роль в развитии складской недвижимости, особенно в инновационно-ориентированных регионах.

Таким образом, проведенный библиографический анализ демонстрирует, что рынок складской недвижимости в России активно трансформируется под воздействием цифровизации, роста электронной коммерции и изменений в логистических цепочках. Исследования подтверждают, что дальнейшее развитие этого сегмента требует комплексного подхода, включающего модернизацию объектов, внедрение инновационных технологий и учет региональной специфики.

Анализируя основные тенденции и проблемы складской логистики, можно выделить необходимость внедрения современных технологий, оптимизации процессов хранения и транспортировки товаров, а также улучшения инфраструктуры складских помещений. Решение данных проблем способствует развитию бизнеса и повышению конкурентоспособности компаний на рынке.

Для обеспечения эффективного перемещения материальных потоков в логистических системах необходим комплексный подход, включающий в себя складирование, грузопереработку и упаковку. Склады выступают важным звеном в этом процессе, представляя собой не только места для хранения партий грузов, но и центры их обработки и распределения.

В современной рыночной экономике понятие «склад» приобретает новые смыслы и функции. От простого здания для хранения материальных ресурсов склад превращается в стратегически важное средство управления запасами и регулирования материальных потоков в логистических системах.

Складское хозяйство становится неотъемлемой частью современной логистики, где эффективное управление складскими ресурсами играет ключевую роль в обеспечении бесперебойного функционирования цепочек поставок. Важно учитывать не только физические аспекты складирования, но и технологические инновации и автоматизацию процессов для оптимизации работы складов в условиях современного бизнеса.

Современная логистика в России стоит на 90-м месте среди 160 стран по эффективности. Эффективность логистики определяется множеством факторов: качество логистических услуг, простота международных поставок, отслеживание грузов, инфраструктура, таможенное оформление и соблюдение сроков поставок.

Одним из ключевых аспектов является доля затрат на логистику в общей стоимости товаров. В России этот показатель составляет 20-25%, иногда даже достигая 35%. В то время как средний мировой уровень составляет 11%, в Китае — 14%, в Европейском Союзе — 11%, а в США и Канаде — 10%.

Низкая эффективность логистики в России оказывает негативное влияние на экономику страны и конкурентоспособность ее продукции на мировом рынке. Улучшение логистических процессов может привести к сокращению затрат и повышению эффективности всей цепочки поставок.

В 2023 г. рынок складской недвижимости в регионах России характеризовался активным спросом, охватывающим всю страну. Драйвером развития этой тенденции стали представители сферы электронной коммерции, которые, в ответ на относительное затишье бизнес-активности в 2022 г., начали активно заключать сделки формата BTS, расширяя свои складские мощности на всей территории страны. К концу года рынок установил новый рекорд по объему спроса, достигнув 2 289 тыс. кв. м. После фазы интенсивного поглощения складских помещений уровень вакантности снизился на 1,2 п.п., достигнув отметки 1,7%. Это, в свою очередь, подтолкнуло к росту арендных ставок до уровня 6 тыс. руб./ кв. м/год.

В 2024 году ожидается сохранение высокой активности на рынке недвижимости в сфере комплексов и складов для крупных компаний. Темпы ввода спекулятивных объектов и перегруженность ключевых девелоперов продолжают оставаться ограничивающими факторами, затрудняющими удовлетворение потребностей игроков рынка. Однако спрос на современные складские помещения, полностью соответствующие требованиям и запросам компаний, остается высоким.

Специализированные продуктовые сети и маркетплейсы продолжат активно заключать новые сделки BTS, чтобы обеспечить себя складскими помещениями на высоком уровне. Это позволит им эффективно управлять логистикой и обеспечить безопасное хранение товаров. Такие инвестиции в недвижимость становятся все более важными для успешной работы компаний в условиях динамично изменяющегося бизнес-окружения.

На рисунке 1 представлена динамика основных индикаторов рынка.

Рисунок 1 – Динамика основных индикаторов рынка

При этом, в течении последних лет общий рынок складской недвижимости в России показывает стабильный рост, статистика приведена на рис. 1.

На сегодняшний день, важность обеспеченности складскими помещениями высока и продолжает расти. Особенно высокие показатели можно увидеть в городах-миллионниках, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга. Например, в Екатеринбурге (1 404 кв. м на тыс. чел), Ростове-на-Дону (1 057 кв. м на тыс. чел) и Новосибирске (965 кв. м на тыс. чел).

Краснодар выделяется среди других городов значительным ростом показателя обеспеченности складскими помещениями — на 59% относительно уровня 2021 года. Екатеринбург следует вслед за ним с ростом в 30%. Также стоит отметить увеличение показателя на 20–26% в городах как Самара, Омск и Казань. Наблюдается тенденция роста и в Уфе.

Эти данные свидетельствуют о значительной динамике в сфере обеспеченности складскими помещениями в различных регионах. Рост показателей отражает изменения в экономике и торговле, а также потребности в развитии логистики и складского хозяйства. Важно учитывать эти тенденции при планировании инвестиций и развитии складской инфраструктуры.

Недавние данные о рынке недвижимости в Красноярске говорят о замедлении темпов развития из-за недостаточно высоких объемов новых складских объектов, которые не соответствуют увеличению численности населения. Это влияет на общую динамику рынка и может оказать негативное воздействие на экономическое развитие региона. Важно принять меры для стимулирования строительства складов и увеличения предложения на рынке недвижимости в этом секторе. На рисунке 2 представлено сравнение городов-миллионников по параметрам обеспеченности качественной складской недвижимостью.

Рисунок 2 — Сравнение городов-миллионников по параметрам обеспеченности качественной складской недвижимостью

В регионах уровень сбалансированности складских площадей будет расти в ближайшее время. Это связано с различными факторами, включая расширение деятельности традиционных и интернет-магазинов в провинции, а также изменения в адаптации. Екатеринбург, Новосибирск и Казань — это города с высокими показателями баланса. Однако в Нижнем Новгороде уровень обеспеченности находится на пике, что означает, что популяция и предложение в городе находятся на уровне, приближенном к среднему среди оцениваемых мест.

Возрастающий интерес к складской недвижимости в 2023 году выявился преимущественно в городах с населением менее миллиона человек, где спрос достиг близких к 900 тыс. кв. м, составляя около 40% от общего объема спроса на региональном рынке складов. Этот тренд свидетельствует о стремлении компаний арендаторов расширить свою аудиторию и оптимизировать логистические операции на местном уровне. Маркетплейсы, такие как Wildberries и Ozon, стали движущей силой заинтересованности в аренде складских помещений в небольших населенных пунктах. Их активное развитие логистической инфраструктуры создает повышенный спрос на качественные склады в этих регионах, что в свою очередь стимулирует рост рынка недвижимости.

Развитие рынка складских помещений в ключевых региональных логистических центрах стоит перед вызовом сохранения дефицита свободных складских площадей. Прогнозируется, что нехватка вакантных складских мощностей будет сохраняться в этих ключевых региональных хабах. Этот дефицит складов обусловлен низким объемом вводимых спекулятивных помещений при одновременно высоких показателях их использования.

Вместе с тем, на горизонте ожидается постепенное изменение сложившейся ситуации. С постепенным внедрением новых фулфилмент и распределительных центров маркетплейсов в значительных объемах, часть в настоящее время используемых ими складских помещений может постепенно освободиться и стать доступной для рынка. Этот процесс может привести к более равномерному распределению спроса и предложения на складские площади, а также способствовать более эффективному использованию логистической инфраструктуры в ключевых региональных логистических хабах.

Понимание основных принципов договора аренды является важным элементом успешного заключения сделки. Начнем с того, что аренда – это форма соглашения между арендодателем и арендатором, в соответствии с которым арендатор получает право пользоваться имуществом арендодателя за установленную плату и на определенный срок.

Для того чтобы избежать недоразумений и конфликтов, необходимо внимательно изучить условия договора аренды и убедиться, что они полностью соответствуют вашим ожиданиям. Важно также обратить внимание на моменты, касающиеся ответственности сторон за обслуживание имущества, ремонтные работы и возможные штрафы за неисполнение условий контракта.

Следует помнить, что заключение договора аренды требует взвешенного подхода и внимательного анализа всех аспектов сделки. Кроме того, необходимо обратить внимание на возможные изменения условий аренды в будущем и разработать план действий на случай возникновения спорных ситуаций. Важно поддерживать открытую коммуникацию с арендодателем и быть готовым к решению любых возможных проблем в процессе аренды.