В Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» приводится следующее определение: «Инвестиционный проект – обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также описание практических действий по осуществлению» [5].

Девелопмент недвижимости связан с физическими изменениями в объектах недвижимости, которые обеспечивают появлению у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Такие изменения могут быть как незаметными внешне, так и весьма кардинальными. Например, перевод объекта из жилищного фонда в нежилой будет не так заметен, в то время как застройка земельного участка теми или иными объектами будет заметна невооруженным глазом. Эти изменения необходимы для повышения доходности объектов недвижимости.

Таблица 1

Классификация факторов, влияющих на развитие рынка [5]

По данным таблицы видно, что существуют внешние факторы и внутренние факторы. Внешние факторы – это факторы, не связанные с конкретным объектом, но оказывают влияние на процессы, которые происходят на рынке недвижимости в целом. Внутренние факторы – это те факторы, которое происходят в масштабе города или даже района, оказывающих прямое воздействие на объект.

Каждый из вышеприведённых факторов оказывают влияние на рынок недвижимости. К примеру, можно обозначить тот факт, что жильё строится в основном в больших масштабах, достигая уровня микрорайона, что способствует решению таких социальных проблем как низкий уровень обеспеченности жильем молодого населения страны, повышение уровня занятости и трудовой мобильности.

Для оценки инвестиционной привлекательности производятся расчеты конкретных показателей, а также их сравнение с необходимыми для инвестора (или нормативными) значениями [6].

Помимо прочего, производится прогноз тенденций развития рынка недвижимости. Такая необходимость возникает из-за внушительного промежутка времени от принятия решения о строительстве до сдачи объекта в эксплуатацию, ведь тенденции рынка за несколько лет могут измениться, и объект может не удовлетворять все современные запросы потребителей. Прогноз тенденций развития рынка производится по трем основным направлениям:

1) Прогноз потребительских предпочтений. Важность прогноза потребительских предпочтений обуславливается в первую очередь тем, что потребители (покупатели/арендаторы) – это те лица, чьи интересы должны быть максимально удовлетворены для наибольшей конкурентоспособности объекта;

2) Прогноз спроса, предложения, ставок аренды. От соотношения факторов предложения и спроса зачастую и зависят инвестиционные решения по девелопменту. Это является основой для девелопмента. Поэтому необходимо прогнозировать все факторы, которые влияют на их баланс, такие, как: макроэкономические показатели, активность игроков рынка, официальные статистические данные, планируемые проекты конкурентов и многие другие.

3) Прогноз конкурентного окружения. Для реализации экономически успешного проекта необходимо не только в достаточной мере соответствовать запросам потребителей, но и иметь конкурентные преимущества. Для этого производится прогнозирование внешней конкурентной среды, что позволяет спрогнозировать положение на рынке основных конкурентов, а также их стратегию, долю рынка и положение поставщиков, потенциальных клиентов и партнеров. Данный прогноз позволяет определить слабые и сильные стороны конкурентов и разработать оптимальную стратегию для позиционирования проекта на соответствующем рынке недвижимости.

Для того чтобы оценить текущее состояние девелопмента недвижимости, рассмотрим основные социально-экономические показатели, характеризующие девелоперскую деятельность. Муниципальное образование «город Екатеринбург» является административным центром Свердловской области Уральского Федерального округа и является четвертым городом по численности населения в Российской Федерации. На 1 января 2024 года численность постоянного населения составляет 1 536 183 человек. Город Екатеринбург делится на 7 административных районов.

Екатеринбург расположен на границе Европы и Азии, в срединной части Уральского хребта, расположен в пойме реки Исеть. Площадь города составляет 114289 га.  На территории города курсируют основные виды транспорта, в их число входят: общественный транспорт, железнодорожный транспорт, трамваи и троллейбусы, метро с 9 станциями, а также международный аэропорт. Через Екатеринбург проходит 6 федеральных автотрасс, а также 7 магистральных железнодорожных линий. Таким образом, Екатеринбург является третьим по величине транспортным узлом России. Кроме того, город имеет выгодное географическое местоположение.

Екатеринбург является одним из крупнейших экономических центров мира и занимает третье место в России по объему ВГП (898 млрд. руб. валового городского продукта). Екатеринбург является крупным промышленным городом, однако на данный момент развиты и продолжают развиваться такие отрасли экономики, как складское хозяйство, логистика оптово-розничная торговля, телекоммуникации, транспорт, а также финансовый сектор.

Оценку рынка недвижимости необходимо начать с выявления факторов, которые влияют на него. К основным из внутренних факторов относится демографическая ситуация в муниципальном образовании (таблица 2).

Таблица 2

Динамика численности населения города Екатеринбург за 2019-2024 годы [2,3]

Из таблицы видно, что численность постоянного населения в городе Екатеринбурге постепенно увеличивается. Рост численности населения оказывает благоприятное влияние на развитие города, соответственно на рынок недвижимости. Учитывая положительный рост численности населения за последние годы, в текущем Генеральном плане и в уже будущих редакциях заложены территории, отведенные под интенсивную застройку, реновации жилья, а также развития исторически важных объектов с сохранением их культурной ценности для населения.

Исходя из демографических данных города Екатеринбурга, можем отметить следующее: численность постоянного населения в городе возрастает, соответственно увеличивается спрос на жилье, число родившихся так же растет, что оказывает на рынок такой же положительный эффект.

Следующий показатель, который необходимо рассмотреть это доходы в местный бюджет, ведь именно за счет него благоустраивается и создается инфраструктура для жизнедеятельности населения на землях общего пользования на территории города (таблица 3).

Таблица 3

Доход бюджета города Екатеринбург за 2016-2023 гг [3]

Исходя из данных представленных в таблице 3, мы можем утверждать, что, несмотря на небольшой спад доходов в 2018-2019 годах, уровень жизни в городе имеет тенденции к росту. По заверениям депутатов городской думы Екатеринбурга расходы на социальную сферу в городе приходится примерно 66,2 процента бюджета, что указывает на то, что деятельность органов местной власти направлена на изменение благосостояния, структуры потребностей и форм жизнедеятельности населения города.  Повышение уровня жизни населения города в целом в свою очередь благоприятно влияет, в том числе на развитие рынка недвижимости.

Одним из главных показателей предложения на первичном рынке жилой недвижимости, является объем ввода жилья в эксплуатацию (таблица 4).

Таблица 4

Динамика ввода жилья г. Екатеринбурга, 2020 – 2023 гг. [3]

В период с 2020 по 2023 гг жилой фонд постепенно увеличивается. Это может свидетельствовать о росте жилищного строительства и улучшении жилищных условий населения. Показатель ввода в эксплуатацию жилья также растёт с каждым годом, что подтверждает тенденцию к увеличению жилого фонда. Такой рост показателя может быть связан с государственной поддержкой строительной отрасли, развитием ипотечного кредитования и другими факторами.

Доля ввода в эксплуатацию остаётся относительно стабильной на уровне около 3–4% в течение рассматриваемого периода. Это означает, что ежегодно вводится в эксплуатацию примерно 3-4% от общего объёма жилого фонда.

При сравнении показателей за разные годы можно увидеть динамику развития строительной отрасли и оценить эффективность государственной политики в этой сфере. Увеличение доли ввода в эксплуатацию в общем жилом фонде может указывать на рост активности строительных компаний и улучшение инвестиционного климата в стране.

Данные таблицы свидетельствуют о стабильном развитии строительной отрасли в рассматриваемый период. Однако доля ввода в эксплуатацию от общего жилищного фонда остаётся относительно постоянной, что может потребовать дальнейшего анализа и разработки мер для стимулирования роста жилищного строительства.

В целом, данные таблицы показывают положительную динамику в сфере жилищного строительства в Екатеринбурге, с некоторыми колебаниями в годовых показателях. Увеличение жилого фонда и объемов ввода жилья может быть связано с ростом населения, улучшением экономической ситуации и спросом на жилье. Таким образом, для дальнейшего анализа и планирования девелоперских инициатив в Екатеринбурге важно учитывать эти тенденции, а также возможные факторы, влияющие на спрос и предложение в сфере жилья [3].

Опираясь на проведенный анализ в предыдущих главах следует отметить, что основными положительными факторами девелопмента в городе Екатеринбург являются его достаточно высокие показатели социально-экономического развития, а именно:

— активно развивающаяся экономика города;

— высокий уровень инвестиций в строительство;

— постоянно растущая численность населения;

— высокий объем ввода жилья в эксплуатацию;

— относительно стабильный уровень цен, несмотря на неблагоприятные экономические условия на уровне страны.

Для оценки качества социально-экономических показателей уровня развития девелопмента в городе Екатеринбург, необходимо произвести их анализ, который будем оценивать по бальной шкале (таблица 5).

Таблица 5

Шкала качества показателей уровня развития девелопмента

Девелопмент в городе Екатеринбург имеет положительное значение. Прирост в большинстве социально-экономических показателей оказывает положительное воздействие на привлечение в город новых инвесторов, а также платежеспособного населения.

На основании выше представленных положительных и отрицательных факторов к основным проблемам девелопмента недвижимости Екатеринбурга, решение которых значительно улучшить его состояние и даст толчок к развитию, относятся:

• Дисбаланс между спросом и предложением.
• Нерациональное использование территории. Предлагаемые в большинстве своем места для проживания не отвечают интересам спроса.
• Соотношение цены и качества, а также класса жилья. Спрос в современных реалиях и при существующей покупательской способности желает видеть предложение на рынке с другими качественными характеристиками, или по более низкой стоимости.
• Благоустройство территории. В местах, для проживания, которые предлагает застройщик, в большинстве не облагорожено – отсутствуют зоны отдыха и рекреации, спортивные площадки, зеленые зоны, парки, скверы и т.д.
• Проблемы транспортной доступности. В районах комплексного освоения территории и в районах уже сложившейся застройки наблюдаются транспортные коллапсы, население не удовлетворяет время, затраченное на путь дом – работа (учеба), это вызывает негодование населения по доступности объектов социальной инфраструктуры. Так же в неудовлетворительном состоянии находиться дорожное полотно, что так же не привлекает население, создавая не только транспортные коллапсы, а еще и угрозу для жизни и здоровья. Спрос не удовлетворят так же и работа общественного транспорта.

Помимо проблем рынка, очевидно, что существуют и следующие проблемы управления:

• Постановка задач федеральными и региональными органами власти задач, заведомо нацеленных на положительную отчетность, а не на решение актуальных проблем.
• Постановка не конкретизированных задач с возможностью различного толкования при исполнении. Что приводит к действиям, не дающим практически никакого результата, но с возможностью положительно отчитаться о проделанной работе.
• Несопоставимость некоторых задач и выделяемого на их исполнение финансирования.

Подводя итоги проведенного исследования, мы можем сказать, что в целом город Екатеринбург является достаточно привлекательным для ведения девелоперской деятельности, а уровень развития девелопмента достаточно высок.

Город демонстрирует стабильный рост рынка недвижимости, что делает его привлекательным для инвестиций в девелоперские проекты. Благоприятные экономические условия, наличие спроса на жилье и развитая инфраструктура способствуют росту интереса со стороны девелоперов. Анализ данных о вводе жилья показывает положительную динамику, с увеличением как общей площади жилого фонда, так и объемов ввода в эксплуатацию. Это свидетельствует о растущем строительстве и активной застройке города. Екатеринбург предлагает множество возможностей для реализации разных типов девелоперских проектов — от жилых комплексов до коммерческой недвижимости, что обеспечивает широкий спектр выбора для инвесторов и девелоперов. Уровень девелопмента города напрямую связан с его социально-экономическим развитием, включая создание рабочих мест, улучшение жилищных условий и развитие инфраструктуры. Данные факторы влияют на качество жизни жителей и привлекают новых жителей и инвесторов. Несмотря на достижения, для поддержания устойчивого роста необходимо учитывать вызовы, такие как обеспечение доступности жилья, экологические вопросы и необходимость соблюдения социальных стандартов. Важно продолжать мониторинг рынка и адаптацию стратегий девелопмента к изменяющимся условиям.

В целом, Екатеринбург представляется как перспективный город для девелоперской деятельности, и дальнейшие инвестиции в его развитие могут принести значительные экономические и социальные выгоды.