Ипотечные кредиты необходимы для того, чтобы государство и население могли проходить не только определенные этапы социального, но и экономическое развитие. В особенности это может быть заметным в периоды выхода страны из экономического кризиса. В это время процесс развития ипотечного кредитования будет оказывать положительное воздействие на реальный сектор экономики, из-за чего может быть приостановлен спад производства в некоторых отраслях промышленности, появляется необходимость в модернизации производственного процесса. В результате возможно повышение уровня качества и конкурентоспособности продукции почти в каждой отрасли [1,2,3,4,5,6].

В настоящее время нестабильность экономики в результате пандемии коронавируса привела к снижению предпринимательской и деловой активности, покупательной способности населения. Возможно и уменьшение потребности физических лиц в ипотечном кредитовании, предоставляемом коммерческими банками. Однако банки предпринимают усилия для того, чтобы данная услуга была по-прежнему востребована. Это требует от банков совершенствования системы ипотечного кредитования. Реализации процесса совершенствования ипотеки должен предшествовать анализ деятельности банка в данном сегменте услуг.

ПАО «Сбербанк» является одним из лидеров рынка ипотечного кредитования в России. Он производит выдачу различных видов ипотечных кредитов, которые представлены в таблице 1.

Таблица 1

Основные ипотечные продукты ПАО «Сбербанк» [7]

Основной пакет документов для получения ипотеки включает в себя:

— Заявление – анкету;

— Паспорт гражданина РФ или документ, его заменяющий (удостоверение личности для лиц, которые проходят военную службу);

— Для мужчин в возрасте до 27 лет включительно — военный билет или удостоверение граждан, подлежащих первичной постановке на воинский учет (приписное свидетельство);

— Документы о семейном положении/наличии детей;

— Документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость;

— Документы по кредитуемому объекту недвижимости.

По представленным ипотечным программам существуют определенные требования для физических лиц (таблица 2).

Таблица 2

Основные требования по ипотечным программам банка [7]

В качестве примера ипотечного кредита для юридических лиц рассмотрим кредит «Бизнес — недвижимость». Он имеет следующие особенности и преимущества:

— длительность сроков кредитования до восьми лет;

— сумма предоставляемого кредита не может превышать 200 миллионов рублей;

— наличие гибкого подхода при установлении графика погашения кредитов;

— кредит может предоставляться только при залоге приобретаемого объекта коммерческой недвижимости;

— присутствует возможность для предоставления отсрочек по погашению основной суммы задолженности до 12 месяцев.

Основные условия данного ипотечного кредита приведены в таблице 3.

Таблица 3

Основные условия программы «Бизнес — недвижимость» [7]

Список документов для получения кредита клиентом-юридическим лицом на этапе первоначального рассмотрения заявки в банк включает:

— Заявку Клиента на предоставление кредита (кредитной линии);

— Учредительные документы и документы, подтверждающие регистрацию Клиента;

— Лицензии, подтверждающие право Клиента заниматься отдельными видами деятельности;

— Документы, подтверждающие полномочия руководителя и главного бухгалтера Клиента;

— Копии паспортов руководителя и главного бухгалтера Клиента (все страницы/все содержащие сведения страницы);

— Бухгалтерская (финансовая) отчетность по состоянию на последнюю годовую/квартальную дату, составленная в полном объеме и отвечающая требованиям, утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации «О формах бухгалтерской отчетности организаций».

На основании условий внутренних нормативно-правовых документов, до того, как предоставить кредит, банком осуществляется проверка достаточности доходов и залогового имущества у заемщиков, далее банк может получить подтверждение положительной кредитной истории и репутации заемщиков из внешних источников.

К прочим мерам, основным направлением которых выступает улучшение обеспечения кредитования, ПАО «Сбербанк» требует страховки имущества, попадающего под предмет залога. Страхование может производиться страховыми компаниями, которые смогли пройти аккредитацию в банке и которые смогли заключить соглашение о сотрудничестве.

Проведем оценку состояния розничного кредитного портфеля ПАО «Сбербанк». Для того чтобы оценить платежеспособность заемщика при ипотечном кредитовании, банком разработан определенный подход. Анализ показал, что при использовании данного похода, в банке соблюдаются следующие принципы:

— проводится тщательный анализ на этапе исследования заявки от потенциальных заемщиков;

— реализуется системный подход в процессе проведения оценки (при включении оценки предполагаемого обеспечения);

— проводится исследование личности потенциального заемщика.

В таблице 4 представлены результаты анализа качества непросроченных кредитов банка.

Таблица 4

 Анализ качества непросроченных кредитов ПАО«Сбербанк» до вычета резерва под обесценение на 31.12.2019 г., млрд. руб. [7]

Данные на 31.12.2019 года свидетельствуют о том, что у банка было 20 наиболее крупных заемщиков, кредитование которых составляло более 120,8 миллиардов рублей, а в 2018 году данное значение было намного ниже и составляло 103,3 миллиардов рублей. Общая сумма таких кредитов стала равной 4 557,5 миллиардов рублей либо 22,9% от суммы кредитного портфеля банка до того, как был произведен вычет резервов под обесценение, а в 2018 году данный показатель был равным 3692,7 миллиардов рублей (19,8%).

За 2019 год ПАО «Сбербанк» удалось продолжить усиление собственных позиций на розничном рынке, в тот же период времени у банка снижается доля кредитов в области корпоративного сегмента. На рынке кредитов частных клиентов банку удалось проведение существенного увеличения доли по кредитным картам, в том числе по кредитованию в наличном виде. Но на рынке ипотечных кредитов конкурентная борьба резко обостряется, в том числе и из-за внедрения программы государственной поддержки ипотечного кредитования.

ПАО «Сбербанк» в 2019 году существенное внимание уделял вопросам в области качества предоставляемых услуг для клиентов и в области работы с каждым поступившим обращением. С этой целью в банке было осуществлено успешное внедрение системы по запросам обратной связи от клиентов. Каждому третьему клиенту банка было отправлено приглашение о принятии участия в данном опросе, общая сумма отправленных обращений составила 28,4 миллионов СМС-сообщений.

На основании проведенной работы банк смог получить данные о росте количества услуг для клиентов (2,9% за 2019 год в сравнении с 1,7% за 2018 год).

Представленные данные могут свидетельствовать о том, что происходит углубление взаимоотношений между банком и его клиентами, за счет чего удалось обеспечить увеличение операционных доходов. Также последние пять лет руководство банка посвятило активному формированию инфраструктуры и формированию привычки клиентов в применении удаленных каналов предоставления услуг в процессе реализации финансовых расчетов.

Однако, несмотря на положительные результаты деятельности, у банка имелась и просроченная задолженность по кредитам (таблица 5).

Таблица 5

 Структура просроченной задолженности по кредитам в ПАО «Сбербанк», млрд. руб. [7]

На основании анализа данных таблицы 5 можно говорить о росте суммы просроченной задолженности в банке в 2019 году по сравнению с 2017 годом на 91,7 млрд. руб. или на 15,62%. Максимальную просроченную задолженность в 2019 году составляет коммерческое кредитование юридических лиц с долей в 52,63% от общей суммы просроченной задолженности. На втором месте стоит специализированное кредитование, просроченная задолженность по которому составляет 18,63% от общей суммы просрочки; 16,04% приходится на потребительское кредитование. Рассмотрим динамику кредитного риска ПАО «Сбербанк» в таблице 6.

Различным видам кредитования сопутствуют определенные риски, представленные в таблице 6.

Таблица 6

 Кредитный риск ПАО «Сбербанк»

Анализ данных таблицы 6 показывает, что в 2018 году по сравнению с 2017 годом растет показатель доли просроченных ссуд на 0,74 пункта или на 131,62%, а в 2019 году по сравнению с 2017 годом данный показатель также увеличивается на 0,14 п.п. И, как следствие, растет показатель размера резервов на потери по ссудам и иным активам на 1694,8  млрд. руб. или на 118,02% в 2018 году по сравнению с 2017 годом и на 2795,41 млрд. руб. в 2019 году по сравнению с 2017 годом .

Если у банка нет реальных твозможностей для того, чтобы самостоятельно справляться с трудностями, то ему приходится привлекать инвестиции либо надеяться на государственную поддержку.

В настоящее время розничные банки могут иметь существенные суммы убытков в результате действия двух факторов:

— из-за агрессивного увеличения кредитного портфеля за последние несколько лет, что могло свидетельствовать о том что у клиентов увеличивается аппетит к рискам и банки могут вовлекать все более новых клиентов, которые на обладают хорошими кредитными историями;

— присутствие сильной зависимости розничных кредитных организаций от экономического состояния государства – из-за начинающегося спада в экономике банки могут получить определенные убытки в  сфере  ипотечного кредитования.

В настоящее время можно выдвинуть предположение о том, что наличие трудностей у розничных банков может только начинаться. В этот период времени можно отметить резкое снижение темпов роста внутреннего валового продукта и снижение уровня реальных доходов населения. Данное положение прямо относится к началу снижения спроса на кредитование со стороны физических лиц и роста уровня рискованности розничных кредитов. Наличие проблем закредитованности населения можно было отметить еще с начала 2013 года, а в настоящем время могут прекратить выплаты по ипотечным кредитам и те группы граждан, которые до этого времени могли обслуживать свои кредиты без каких-либо проблем.

Также на основании проведенного нами анализа мы смогли выяснить, что уровень процентных ставок по кредитованию в большинстве своем может определять уровень развитости ипотечного кредитования в регионах. Выявлено, что все увеличения процентной ставки могут стать следствием снижения численности предоставленных ипотечных кредитов больше чем на 3,5%. При этом ставка по ипотечным кредитам выступает в качестве существенного барьера для клиентов, которые хотели бы получить ипотечные кредиты. Даже снижение ключевой ставки ЦБ РФ до 5,5% годовых может не оказать должного воздействия на существенное изменение количества заемщиков по ипотеке в банковском секторе и конкретном банке.

При проведении анализа удалось выявить наличие следующих проблем в области ипотечного кредитования:

— проблемы, которые связаны с достаточно жесткими условиями для предоставления кредитов;

— проблемы, связанные с ограниченностью ресурсной базы банка, необходимой для предоставления ипотечных кредитов.

В связи с этим необходим поиск оптимального решения для увеличения уровня доступности ипотечного кредитования населения, и для увеличения эффективности продаж ипотечных кредитов в самом банке.

После исследования ипотечных продуктов банка мы выяснили, что, к примеру, программа «Акция для молодых семей» не предусматривает наличия отсрочки по платежам суммы основного долга на тот период, когда в семье присутствуют дети в возрасте менее 3 лет. Помимо этого, в процессе проведения расчетов суммы кредитов в банке необходима реализация возможностей для принятия во внимание суммы доходов не только молодых супругов, но их близких родственников. Стандартным количеством заемщиков по данному кредиту в банке считается – 3, но поскольку большинству молодых семей помощь оказывается со стороны родителей, то численность созаемщиков, по нашему мнению, должна быть расширена до 6 человек.

Благодаря этому многие заемщики (молодые семьи), у которых невысокий уровень доходов уже в настоящий период времени получили бы возможности для покупки собственного жилья и для выплаты ипотечного кредита при соизмерении с размеров доходов. Для банка данное мероприятие представило бы возможности для расширения круга заемщиков и увеличения процентного дохода. Представим указанные проблемы и предлагаемые мероприятия по их решению в  таблице 7.

Таблица 7

Проблемы и предложения по оптимизации ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк»