Современный рынок жилой недвижимости в России характеризуется высокой динамикой и растущими требованиями со стороны потребителей. Совершенно закономерно, что принятая Правительством в октябре 2022 года Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ [7] уделяется большое внимание различным направлениям повышения качества жилищно- коммунальных услуг, своевременное обновление и обеспечение жилищного фонда необходимой инфраструктурой. Инновационная деятельность всех предприятий строительного комплекса [8] может существенно ускорить решение вопросов по реализации новых проектов строительства зданий и проектов реконструкции различных сооружений, снижению технических и эксплуатационных затрат, прочие задачи.

Однако развитие рынка жилой недвижимости по-прежнему сдерживается системной проблемой – отсутствием тесной взаимосвязи между созданием объекта недвижимости и его последующей долгосрочной эксплуатацией. Застройщик, ориентированный на коммерческий успех в рамках конкретного инвестиционно-строительного цикла, зачастую минимизирует первоначальные издержки, не учитывая их влияние на будущие операционные расходы. Управляющая компания (УК), принимая объект, сталкивается  с  заложенными  на  этапе  проектирования  и  строительства

«дефектами», которые невозможно устранить без капитальных вложений.

В рамках исследовательской статьи нами будут точечно проанализированы аспекты, определяющие актуальность перехода от экстенсивного развития жилищного фонда к интенсивной модели. Данная модель ориентирована на долгосрочную эффективность, устойчивость и минимизацию совокупной стоимости владения. Целью исследования является доказательство критической значимости системного взаимодействия застройщика и управляющей компании на этапах, предшествующих заключению договора и в процессе проектирования, для формирования качественного и экономически эффективного жилищного фонда.

Традиционная модель «строительство – передача – эксплуатация» носит линейный и разрозненный характер. Опыт УК поступает к застройщику постфактум, в виде рекламаций и дефектных ведомостей, когда возможности для кардинальных улучшений уже упущены. Это приводит к следующим системным проблемам:

Нерациональные архитектурно-планировочные решения: Застройщик стремится максимизировать полезную площадь для продажи. УК же сталкивается с последствиями: узкие коридоры и холлы, затрудняющие уборку и перемещение жителей; отсутствие или неадекватные размеры помещений для консьержа, технических и хозяйственных кладовых; неудобное расположение мусоропроводов и мусорокамер, ведущее к антисанитарии и высоким затратам на вывоз ТКО [3].

Неоптимальный выбор инженерных систем и материалов: Экономия на качестве труб, запорной арматуры, лифтового оборудования, систем вентиляции и электроснабжения оборачивается для УК частыми авариями, высокими затратами на ремонт и энергоресурсы. Например, установка самых дешевых оконных блоков приводит к значительным теплопотерям и росту платежей жителей за отопление [3].

Отсутствие продуманной экономической модели: Тарифы на содержание жилья, заложенные застройщиком в первоначальную смету, часто не отражают реальных затрат на обслуживание выбранных решений. Это приводит либо к заниженным тарифам, что провоцирует накопление долгов и недофинансирование текущего ремонта, либо к резкому их повышению после передачи дома, вызывая социальную напряженность [4].

Проблемы с приемкой и вводом в эксплуатацию: УК, не участвовавшая в контрольных мероприятиях на этапе строительства, принимает объект с скрытыми дефектами, ответственность за которые впоследствии сложно доказать.

Таким образом, разрыв между созданием и эксплуатацией порождает высокую «скрытую стоимость» объекта, которую в конечном итоге несут собственники помещений.

2. Области и инструменты интеграции опыта эксплуатации в процесс девелопмента

Для преодоления указанных проблем необходим переход к партнерской модели, где УК выступает не как пассивный получатель, а как активный консультант, транслирующий свой эксплуатационный опыт в проектные решения.

• Участие УК в проектировании (Стадия П)

Это  наиболее  эффективная  стадия  для  внесения  корректировок.

Экспертиза УК должна быть направлена на:

Эксплуатационную оптимизацию: Анализ планировочных решений на предмет удобства обслуживания (проходность, обзорность, логистика персонала и оборудования).

Техническую экспертизу: Рекомендации по выбору инженерного оборудования, материалов отделки общественных зон, систем диспетчеризации и учета ресурсов. Приоритет должен отдаваться надежным, энергоэффективным и легко обслуживаемым системам с доступностью запчастей [2].

Формирование эксплуатационной документации: УК может помочь составить реалистичный и полный технический паспорт объекта, детализированные планы помещений общего пользования, а также разработать проект договора управления, адекватно отражающий будущие затраты [6].

Инструмент: Создание совместных рабочих групп и проведение экспертных сессий на стадии разработки проектной документации.

• Взаимодействие на этапе строительства (Стадии С и СМ)

Контроль со стороны УК за ходом строительства позволяет выявлять отклонения от проекта и некачественные работы до их сокрытия последующими отделочными слоями.

Авторский надзор в расширенном составе: Включение представителя УК в состав лиц, осуществляющих контроль за соблюдением проектных решений.

Участие в промежуточных приемках ключевых систем: (например, испытание систем отопления, гидроизоляции, проверка скрытых работ).

Инструмент: Подписание трехсторонних актов (застройщик – подрядчик – УК) на ключевых этапах строительства.

• Совместная работа на этапе приемки и запуска объекта (Стадия ПНР и ввода в эксплуатацию)

Разработка регламентов: УК на основе проектной документации и своих знаний разрабатывает регламенты технического обслуживания и планы текущего ремонта.

Обучение персонала: Застройщик организует обучение будущих инженеров и техников УК работе со сложным или нетипичным инженерным оборудованием.

Формирование фонда ремонта и резервирования: Совместный расчет адекватных отчислений на будущий капитальный ремонт, основанный на реальном прогнозе износа примененных материалов и систем.

Инструмент: Подписание комплексного передаточного акта, включающего не только конструктивные элементы, но и программное обеспечение для диспетчеризации, паспорта на оборудование и гарантийные обязательства.

3. Модель партнерства в рамках концепции жизненного цикла объекта Предлагаемая модель основана на принципах управления жизненным

циклом (ЖЦО), заимствованного из промышленности и сложных инфраструктурных проектов. Суть концепции заключается в рассмотрении всех этапов существования объекта – от идеи до утилизации – как единого, взаимосвязанного процесса, где решения, принятые на ранней стадии, определяют 80% затрат на последующих стадиях.

Роль застройщика в данной модели трансформируется: из строителя, который «сдает объект и уходит», он становится создателем долгосрочного актива, отвечающим за его потребительские и эксплуатационные качества в течение всего срока службы. Это напрямую влияет на деловую репутацию и лояльность клиентов, что является конкурентным преимуществом на насыщенном рынке [1].

Роль УК эволюционирует: из «аварийной службы» она превращается в профессионального оператора и управляющего активами, чья задача – поддерживать объект в состоянии, максимально близком к проектному, с минимальными операционными рисками [5].

Экономический эффект от внедрения модели:

Для собственников: Снижение совокупной стоимости владения (снижение платежей за ЖКУ за счет энергоэффективности, отсутствие непредвиденных крупных сборов на исправление «строительных огрехов»).

Для УК: Стабильная и прозрачная экономическая модель, снижение количества аварийных ситуаций, рост профессионального престижа.

Для застройщика: Повышение капитализации бренда, рост доверия покупателей, возможность обоснованно устанавливать премиальную цену за качество, снижение рекламационных расходов по гарантии.

Проведенное исследование демонстрирует, что интеграция эксплуатационного опыта УК в процессы девелопмента является не просто желательным улучшением, а объективной необходимостью для перехода к созданию эффективного, устойчивого и качественного жилищного фонда. Преодоление разрыва между строительством и эксплуатацией возможно через построение тесного партнерства между застройщиком и УК на основе концепции управления жизненным циклом объекта.

Девелоперы, осуществляющие полный жизненный цикл объекта или создающие все условия для успешной работы своих УК на введенных объектах, формируют свою безупречную деловую репутацию и во многих реализующихся проектах демонстрируют высокую конкурентоспособность этих объектов на рынке. Это значительно повышает их инвестиционный потенциал [9].

Внедрение предложенной модели требует изменения не только подходов отдельных компаний, но и трансформации нормативно-правовой базы, а также развития корпоративной культуры в сторону долгосрочного планирования и ответственности за создаваемую городскую среду. Дальнейшие исследования могут быть направлены на разработку конкретных методик экономического обоснования эффективности таких партнерств и стандартов их взаимодействия на национальном уровне.