Введение

Проблема трансформации земельных отношений в аграрном секторе занимает одно из центральных мест в системе экономических исследований уже на протяжении нескольких десятилетий, однако не утрачивает своей актуальности и по сей день.

Это объясняется тем, что земля как особый ресурс производства, сочетающий в себе природную, экономическую и социальную составляющие, продолжает оставаться предметом острых институциональных противоречий. Нерешенность данных противоречий прямо отражается на устойчивости аграрного производства, уровне жизни сельского населения и продовольственной безопасности страны в целом.

Если говорить об актуальности данного исследования, необходимо принять во внимание, что Россия располагает одним из крупнейших в мире массивов сельскохозяйственных угодий. При этом фактически используется лишь незначительная их часть. А состояние земельных отношений в РФ по-прежнему характеризуется высокой степенью неопределённости в вопросах собственности, аренды и рыночного оборота угодий.

Введение в оборот неиспользуемых сельскохозяйственных земель, по данным Минсельхоза России, в 2022–2024 годах составило более 2 млн га в рамках государственной программы «Земля». Данный показатель, безусловно, свидетельствует о попытках государства исправить накопившиеся диспропорции, однако кардинально ситуацию не меняет. [1]

Цель исследования – выявить содержание, ключевые факторы и социально-экономические последствия трансформации земельных отношений в сельском хозяйстве России на современном этапе.

Научная новизна исследования состоит в авторской классификации факторов трансформации земельных отношений по критерию их институциональной природы.

Теоретическая значимость работы заключается в уточнении автором категориального аппарата, описывающего земельные отношения в контексте их трансформации. Практическая значимость исследования состоит в возможности использования полученных автором результатов органами государственного управления при разработке мер земельной политики и программ развития аграрного сектора.

Материалы и методы исследования

Эмпирической основой исследования послужили:

• официальные статистические данные Федеральной службы государственной статистики (Росстат), опубликованные в сборнике «Сельское хозяйство» за 2025 год, охватывающем период 2015–2024 годов; [6]
• государственный доклад Росреестра о состоянии и использовании земель в Российской Федерации за 2024 год; [5]
• аналитические материалы Министерства сельского хозяйства Российской Федерации, включая доклад о состоянии сельских территорий; [1]
• также материалы дискуссий в рамках XXVIII Петербургского международного экономического форума (2025 г.), посвящённых экономическому потенциалу земельных ресурсов страны. [2]

Методологическую основу исследования образует институциональная теория, позволяющая рассматривать земельные отношения не просто как совокупность правил пользования ресурсом, но как сложную систему взаимодействия формальных и неформальных институтов, определяющих поведение экономических агентов на земельном рынке.

В числе конкретных методов использовались: сравнительный анализ, структурный анализ, метод группировок, аналитическое обобщение.

Результаты и обсуждение

Прежде чем переходить к анализу факторов и последствий трансформации, необходимо остановиться на самом содержании этого понятия применительно к земельным отношениям в аграрном секторе.

Под трансформацией земельных отношений понимается «системное изменение совокупности правовых, экономических и социальных связей, возникающих между субъектами хозяйствования по поводу владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами».

Принципиально важно, что речь идёт не о частных изменениях отдельных норм или механизмов, а о качественном сдвиге в самой логике функционирования земельных институтов. Т.е. той логике, которая в постсоветской России претерпевала изменения несколько раз, причём далеко не всегда в одном и том же направлении.

Одним из ключевых результатов трансформации, который можно надёжно зафиксировать статистически, является изменение структуры земельного фонда. Пашня, являющаяся наиболее ценной категорией сельскохозяйственных угодий, сократилась с 132 млн га в 1990 году до 118,6 млн га по данным за 2024 год. Параллельно посевные площади уменьшились со 117,7 млн га в 1990 году до 83 млн га в 2025 году. Данный показатель свидетельствует о значительном выбытии продуктивных земель из активного сельскохозяйственного оборота. [6]

При этом, по данным аналитического портала delprof.ru, около 39,3% пашни в настоящее время подвержены эрозии, что дополнительно сужает продуктивный потенциал аграрного сектора.

Несмотря на некоторое восстановление посевных площадей в 2020–2024 годах, коэффициент использования пашни по-прежнему остаётся существенно ниже уровня советского периода. Это указывает на структурный, а не конъюнктурный характер проблемы.

Что касается факторов трансформации, их можно разделить на 3 крупные группы.

К институциональным факторам относятся: [4]

• переход от государственной монополии на землю к многоукладной системе земельной собственности;
• законодательное оформление механизмов рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения в рамках Земельного кодекса Российской Федерации 2001 года и Федерального закона № 101-ФЗ 2002 года;
• сохраняющиеся противоречия между земельным и гражданским законодательством, создающие транзакционные издержки для участников рынка.

К экономическим факторам относятся:

• диспаритет цен на сельскохозяйственную и промышленную продукцию;
• низкая доходность аграрного производства в ряде регионов;
• инвестиционная привлекательность земли как актива в условиях инфляции;
• процессы глобализации, стимулирующие экспортно-ориентированное укрупнение землепользования.

Демографические и социальные факторы включают: [1]

• отток сельского населения (доля сельских жителей за 2015–2025 годы сократилась на 0,98 п.п. в целом по стране);
• деградацию сельской инфраструктуры;
• снижение кадрового потенциала аграрного сектора.

Таблица 2.

Классификация факторов трансформации земельных отношений в сельском хозяйстве

Особого внимания заслуживает проблема концентрации земельных ресурсов. Рынок сельскохозяйственных земель России характеризуется: [3]

• нарастающей концентрацией угодий в руках крупных агрохолдингов№
• значительной фрагментации мелких владений и низкой эффективности их использования.

По экспертным оценкам, к 2025 году цены на сельскохозяйственные земли в ряде регионов достигли отметки в 300 тыс. руб./га, что в первую очередь объясняется активной скупкой угодий крупными агроструктурами под экспортно-ориентированное производство. [3]

Данная тенденция порождает серьёзные институциональные противоречия, поскольку интересы крупного корпоративного землепользования далеко не всегда совпадают с целями устойчивого развития сельских территорий.

Немаловажно и то, что государственная программа «Земля», утверждённая правительством в мае 2021 года, ставила целью возвращение в оборот запущенных и деградировавших угодий.

По данным министра сельского хозяйства О.Н. Лут, в рамках этой программы в оборот было введено более 2 млн га неиспользуемых земель. [1]

Тем не менее, если соотнести этот результат с общим объёмом выбывших из оборота земель – около 37 млн га пашни только с 1990 года, – масштаб достигнутого оказывается весьма скромным.

Последствия трансформации земельных отношений можно рассматривать в нескольких измерениях. В производственном измерении прослеживается неоднозначная картина:

• урожайность основных культур существенно выросла благодаря агротехнологическому прогрессу;
• значительный массив потенциально продуктивных угодий остаётся невостребованным.

В социальном измерении трансформация сопровождается нарастающей поляризацией аграрного сектора:

• крупные корпоративные структуры наращивают земельный банк и экономическое влияние;
• малые крестьянские и фермерские хозяйства испытывают нараставшее давление.

В экологическом измерении ключевой проблемой остаётся деградация почвенного покрова. По различным оценкам, от 39 до 54% пашни в той или иной степени подвержены деградационным процессам.

Таблица 3.

Последствия трансформации земельных отношений в сельском хозяйстве России

Таким образом, совокупность факторов и последствий трансформации земельных отношений свидетельствует о том, что сложившаяся модель земельных отношений нуждается в серьёзной институциональной коррекции.

Данная коррекции должна быть направлена на сбалансированность интересов различных категорий землепользователей и обеспечение долгосрочной устойчивости аграрного сектора.

Выводы

Проведённое исследование позволяет сформулировать ряд ключевых выводов.

Установлено, что трансформация земельных отношений в российском сельском хозяйстве представляет собой сложный и незавершённый процесс, движимый разнородными и нередко разнонаправленными факторами – институциональными, экономическими, демографическими, технологическими и экологическими.

Ни один из них не может быть рассмотрен в изоляции. Именно их совокупное и взаимообусловленное воздействие определяет реальный облик земельных отношений в аграрном секторе.

Центральной проблемой современного этапа трансформации является прогрессирующий разрыв между формально закреплёнными правами собственности на землю и реальными экономическими интересами её использования. Значительная часть сельскохозяйственных угодий либо не используется вовсе, либо используется в интересах крупных корпоративных структур. Данный фактор подрывает развитие малого и среднего аграрного предпринимательства и усиливает депопуляцию сельских территорий.

Государственные меры по возврату земель в оборот – в частности, в рамках программы «Земля» – дают ощутимый, но явно недостаточный результат с учётом масштабов накопленных проблем.

Это указывает на необходимость перехода от точечных административных мер к системной земельной политике, охватывающей механизмы контроля за целевым использованием угодий, стимулирования инвестиций в почвенное плодородие и поддержки многоукладности аграрного производства.

Важнейшим направлением совершенствования земельных отношений следует считать:

• повышение прозрачности земельного рынка;
• снижение транзакционных издержек при совершении сделок с землёй;
• устранение правовой неопределённости в вопросах разграничения земель сельскохозяйственного назначения.

Именно реализация этих направлений может создать необходимые условия для того, чтобы трансформация земельных отношений наконец обрела подлинно устойчивый и социально-ориентированный вектор развития.