Введение. В условия нестабильности и неопределенности развития национальной экономики в частности и мирового экономического пространства в целом, генерируется вопрос сохранения и накопления капитала для частного инвестора [2].

Данная ситуация стимулирует инвестора к поиску наиболее эффективного объекта вложения временно свободных финансовых ресурсов [1]. Данный объект инвестирования в условиях кризисных преобразований должен обладать достаточным уровнем доходности и низким уровнем потенциальных рисков [8].

По мнению большинства инвесторов [1, 5-7], в отечественных реалиях, данным критериям отвечает недвижимое имущество. Изучение динамики и структуры инвестиций в недвижимость, а также трансформации инвестиционной привлекательности данного рынка и обуславливает актуальность тематики данного исследования.

Изложение основного материала. Рынок недвижимости в национальной экономике на современном этапе развития выполняет следующие функции [4]:

• эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
• отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
• свободное формирование цен на объекты и услуги;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель

С целью определения значимости рынка недвижимости Российской Федерации для частных инвесторов, осуществим раскрытие и анализ динамики объемов инвестиций в недвижимость, за период с 2013 года по 2020 год включительно.

Для чего воспользуемся нижеприведённой диаграммой (Рисунок 1), на которой наглядным образом отображена динамика данного показателя за анализируемый временной период.

Рисунок 1 – Динамика объемов инвестиций в недвижимость (млрд. рублей) в РФ в 2013-2020 годах [3]

Как можно увидеть из вышеприведенной диаграммы за анализируемый временной период, прослеживается цикличное развитие объема инвестиций на рынке недвижимости Российской Федерации. Падение объемов инвестиций (в 2014 и в 2018 годах) сменяется существенным ростом инвестирования в рамках данного рынка. Это обуславливается, тем, что в кризисные периоды в экономике государства потенциальные инвесторы предпочитают отказаться от инвестиций в краткосрочном периоде. После стабилизации ситуации в экономике соответственно объем инвестирования возрастает.

При этом следует отметить, что нестабильность в экономическом развитии РФ в 2013-2020 годах, формирует существенные дисбалансы в динамике инвестиций в недвижимость. Это дает возможность определить, что при стабилизации экономической ситуации в государстве возможен стабильный (ежегодный) рост объемов инвестирования в объекты недвижимости.

Рассмотрим и проанализируем структуру инвестиций в недвижимость в РФ по типам недвижимости в 2013-2020 годах (Рисунок 2).

Рисунок 2 – Структура инвестиций в недвижимость (%) в РФ по типам недвижимости в 2013-2020 годах [3]

Исходя из вышеприведенной диаграммы можно определить:

• наиболее высоким уровнем инвестиционной привлекательности с точки зрения частного инвестора в условиях современной экономической ситуации обладает «жилая недвижимость», доля которой стабильно растет;
• пандемия коронавируса, повлияла на снижение инвестиций в объекты ритейла и отельной недвижимости в связи с карантинными ограничениями ростом рисков в данной сфере;
• рост доли вложений в складские помещения в общем объеме инвестиций, свидетельствует о цифровой трансформации экономики РФ, при которой возрастают объемы торговли в онлайн пространстве и снижаются в оффлайн-среде.

Проанализируем структуру инвестиций в недвижимость в РФ по источникам финансирования в 2013-2020 годах.

Рисунок 3 – Структура инвестиций в недвижимость (%) в РФ по источникам финансирования в 2013-2020 годах [3]

Как можно увидеть из вышеприведённой диаграммы более ¾ инвестиций на рынке недвижимости РФ осуществляли преимущественно инвесторы из России и стран СНГ.

Прослеживаются структурные развития в периоды кризисов 2014 и 2020 годов. Если кризис 2014 года имел внутренний характер, то это привело к росту объемов инвестиций иностранных инвесторов. В то же время кризис 2020 года имел черты мирового кризиса, что привело к критическому снижению инвестиций в рынок недвижимости РФ со стороны зарубежных инвесторов.

Важным аспектом в системе определения перспектив развития рынка недвижимости РФ, а также инвестиционной привлекательности объектов данного рынка с точки зрения частных и институциональных инвесторов является анализ структуры инвестиций в недвижимость по регионам РФ (Рисунок 4).

Рисунок 4 – Структура инвестиций в недвижимость (%) по регионам Российской Федерации в 2013-2020 годах [3]

Как можно увидеть из вышеприведенной диаграммы на долю Москвы и Санкт-Петербурга стабильно приходилось 80-90% от общего объема инвестиций в недвижимость. Это свидетельствуете о неоднородности спроса на недвижимость. Фактически финансово-экономические центры РФ имеют более высокий уровень инвестиционной привлекательности с точки зрения инвесторов в недвижимость.

Также следует отметить, что в кризисные периоды (2014 и 2020 годы) существенным образом возрастает спрос на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге относительно прочих регионов и территорий Российской Федерации.

Заключение. Как итог данной научной статьи можно сделать следующие выводы:

1. Современный рынок недвижимости Российской Федерации развивается в условиях ситуационных кризисов (как внутренних, так и внешних). Во многом данные кризисы предопределяют уровень инвестиционной привлекательности отдельных видов недвижимого имущества.

В условия пандемии коронавируса более высоким уровнем инвестиционной привлекательности обладает жилая недвижимость и складские помещения. В то же время снижается уровень инвестиционной привлекательности отелей и объектов ритейла.

2. В структуре инвесторов в недвижимое имущество в Российской Федерации прослеживается значительное преимущество со стороны внутренних инвесторов – 93% по итогам 2020 года. В то же время инвесторы из дальнего зарубежья формируют не более 7% от общего объёма инвестиционных вложений.
3. Следует отметить, что в условиях кризисных явлений в экономике Российской Федерации существенным образом меняется уровень инвестиционной привлекательности недвижимости в разрезе регионов РФ. Так в условиях нестабильности в экономике инвесторы предпочитают инвестировать в недвижимое имущество в таких регионах как Москва и Санкт-Петербург.