Введение

Основной целью стратегического развития любого муниципального образования является обеспечение устойчивого и долгосрочного экономического роста, который предполагает рациональное и эффективное управление муниципальной собственностью. В этом контексте ключевую роль играет способность муниципальных органов власти, включая субъектов муниципального рынка недвижимости, максимально эффективно использовать имеющиеся ресурсы для достижения поставленных целей.

Достижение данной цели зависит от ряда факторов, среди которых следует выделить возможности для экономического роста, предоставляемые внешней средой, а также от уровня компетенции и профессионализма муниципальных органов в реализации этих возможностей. В частности, эффективное управление объектами недвижимости, находящимися в муниципальной собственности, является важным инструментом для стимулирования экономического развития и повышения качества жизни населения.

Таким образом, рациональное использование муниципальной собственности и её эффективное управление являются неотъемлемыми компонентами стратегии устойчивого развития муниципальных образований. Это требует комплексного подхода, включающего анализ рыночных условий, разработку и реализацию соответствующих программ и проектов, а также мониторинг и оценку их эффективности.

 Анализ состояния научной разработки проблем управления муниципальной собственностью демонстрирует значительный вклад российских ученых в данную область знаний, что позволило создать прочную теоретическую базу для дальнейших исследований. Особое внимание заслуживают труды таких отечественных исследователей, как М. Е. Егорова[1], А. К. Ерошкин [2], Ш. М. Оглы[3], и другие.

Однако, несмотря на достигнутые успехи, некоторые аспекты проблематики муниципальной собственности остаются недостаточно изученными. В частности, современные реалии реализации законодательства, регулирующего деятельность муниципальных органов, требуют более глубокого и всестороннего анализа. Это обусловлено динамичным развитием общественных отношений и изменениями в нормативно-правовой базе, что требует от научного сообщества оперативного реагирования и адаптации существующих теоретических концепций к новым реалиям.

Цель статьи – рассмотреть особенности процессов совершенствования управления муниципальной собственностью на примере муниципального округа Махнёвское.

Основная часть.

В рамках научного дискурса о природе муниципальной собственности в Российской Федерации выделяются три основные теоретические парадигмы, каждая из которых предлагает свое видение данного феномена.

Первая позиция рассматривает муниципальную собственность как неотъемлемую часть публично-правовой системы, интегрированную с государственной собственностью. В рамках этой парадигмы муниципальная собственность, управляемая государственными и муниципальными органами, выполняет функцию инструмента реализации общественных интересов и достижения целей государственного управления. Такой подход подчеркивает публично-правовой характер муниципальной собственности, акцентируя внимание на ее роли в обеспечении общественных благ и удовлетворении потребностей населения на местном уровне [4, c. 120].

Вторая позиция: муниципальная собственность в Российской Федерации представляет собой самостоятельную форму имущественных отношений, не являющуюся производной от государственной. Тем не менее, ее структура обнаруживает значительное сходство с государственной собственностью, что обусловлено необходимостью обеспечения публичных интересов и эффективного управления соответствующими ресурсами. В данном контексте муниципальная собственность выполняет важные функции в системе государственного управления, обеспечивая баланс между частными и общественными интересами [5, c.18].

Третья позиция: Муниципальная собственность представляет собой институциональный механизм, интегрированный в структуру государственной собственности и предназначенный для передачи местным органам власти с целью осуществления управленческих функций и распорядительных полномочий. Данный институт играет фундаментальную роль в системе территориального управления, выступая ключевым элементом в процессах распределения и оптимизации ресурсов на локальном уровне. В рамках этой модели муниципальная собственность обеспечивает эффективное взаимодействие между государственными и местными органами власти, способствуя достижению стратегических целей социально-экономического развития территорий. [6, c. 8]. Эта позиция парадоксальна: муниципальная собственность считается самостоятельной формой, но одновременно рассматривается как этап государственной. Это вызывает методологические и концептуальные вопросы о природе и классификации форм собственности.

Исходя из вышеизложенного, муниципальная собственность представляет собой неотъемлемую и критически значимую составляющую публичной собственности, что обуславливает необходимость ее эффективного и рационального использования с точки зрения экономической целесообразности.

Управление муниципальной собственностью осуществляется в рамках Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»[7]. Эта концепция находит дальнейшее развитие в части 1 статьи 62 Федерального закона от 20 марта 2025 года № 33-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в единой системе публичной власти», все положения которого поэтапно вступят в силу с 1 января 2027 года[8], а часть в 2025 году.

Описание представленных позиций законодателя в двух вышеуказанных нормативных актах позволяет констатировать неизменность характеристик экономической основы местного самоуправления, так как система и структура муниципальной собственности не изменилась, независимо от принятия нового нормативного акта.

Управление муниципальной собственностью представляет собой комплексный процесс, направленный на эффективное использование, сохранение и приумножение имущественных активов, находящихся в ведении муниципальных образований. Этот процесс включает в себя широкий спектр функций, таких как планирование, организация, контроль и регулирование, которые осуществляются в целях обеспечения устойчивого социально-экономического развития территорий и удовлетворения потребностей населения. Ключевыми аспектами управления муниципальной собственностью являются (рисунок 1):

Анализ отечественной литературы позволяет сделать вывод, что управление муниципальной собственностью представляет собой комплекс мероприятий, осуществляемых органами местного самоуправления через должностных лиц муниципального уровня[1;2;3;4;5;9]. Этот комплекс направлен на регулирование вопросов владения, пользования и распоряжения объектами муниципальной собственности, что определено соответствующими нормативно-правовыми актами.

Рисунок 1 – Системные аспекты управления собственностью МО

Целью данной деятельности является обеспечение максимального уровня предоставления социально значимых услуг населению муниципального образования. Данный процесс включает в себя разработку и принятие нормативно-правовых актов, организационные меры по управлению муниципальной собственностью, а также осуществление контроля за надлежащим использованием объектов, находящихся в муниципальной собственности. Эти меры направлены на оптимизацию управления муниципальными активами и повышение их эффективности в интересах местного сообщества.

Проблема управления муниципальными ресурсами относящихся к муниципальной собственности — это неэффективное использование земель. Причина — передача объектов в аренду или продажу без подготовки. Это приводит к износу и непригодности объектов, снижая эффективность бизнеса, ухудшая имидж муниципалитета и вызывая финансовые убытки. В статистических данных МО Махнёвское указано, что за период с 2020 по 2024 год было проведено 131 аукцион, при этом фактически заключенных договоров аренды земельных участков было 65, то есть эффективность 49,62%[10].

Решение: обязательная предпродажная и предарендная подготовка объектов муниципальной собственности в виде земельных участков. Это повысит эффективность использования земель, инвестиционную привлекательность и финансовое состояние муниципалитета.

Одной из ключевых проблем, возникающих при управлении сложными системами учета муниципальной собственности, является парадокс, заключающийся в том, что их поведение сотрудников муниципального образования зачастую не коррелирует с интуитивными представлениями о функционировании этих систем. Это приводит к ситуации, когда управленческие решения, принимаемые на основе практического опыта, могут существенно расходиться с теми, которые были бы оптимальными с точки зрения теоретических моделей и научных подходов. В результате решения, разработанные сотрудниками органов власти муниципального образования, ответственными за управление муниципальной собственностью, могут не соответствовать критериям эффективности и рациональности.

Система учета имущества МО Махнёвское характеризуется низкой эффективностью учета земельных участков и объектов недвижимости, что снижает уровень доходов как от сданных в аренду земельных участков, так и в сфере слабого учета сбора налогов на земельные участки и имущество населения[10;11].

Данная проблема имеет серьезные последствия для функционирования системы управления муниципальной собственностью МО Махнёвское. Неоптимальные управленческие решения сотрудников МО Махнёвское, основанные на субъективных представлениях и практическом опыте, могут приводить к снижению эффективности управления, ухудшению качества предоставляемых услуг и, как следствие, к снижению уровня удовлетворенности населения.

Для решения данной проблемы необходимо внедрение более формализованных и научно обоснованных методов принятия управленческих решений. Это может включать в себя использование современных аналитических инструментов, моделирование сложных систем, а также разработку и внедрение стандартов и процедур, основанных на принципах рационального управления. Данный этап включает инвентаризацию обязательств и задолженностей по арендной плате за пользование муниципальной собственностью и земельными участками МО Махнёвское. В случае выявления долгов рекомендуется инициировать судебные процедуры для обеспечения возврата средств и повышения финансовой дисциплины среди арендаторов. Дополнительно следует инициировать процесс инвентаризации и анализа использования площадей, закрепленных за муниципальными унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения и за муниципальными учреждениями на праве оперативного управления. Целью данного этапа является выявление объектов, не обеспечивающих достаточный уровень загрузки и не приносящих ожидаемых доходов в бюджет. На основе полученных данных необходимо разработать предложения по оптимизации использования этих площадей, включая возможность их передачи в аренду или реализации через механизмы купли-продажи.

Проблема учета, связанная с дефицитом достоверной информации о всех объектах муниципальной собственности, оказывает существенное влияние на формирование актуального и полного реестра данных МО Махнёвское. Данный реестр является фундаментальным инструментом для мониторинга, анализа и стратегического планирования использования муниципального имущества. Отсутствие такого реестра негативно сказывается на оперативности и точности управленческих решений, что, в свою очередь, может привести к снижению эффективности муниципального управления и нерациональному использованию бюджетных средств.

В целях оптимизации процесса управления муниципальной собственностью и его рационализации рекомендуется разработать и внедрить специализированный ресурсный центр, интегрируемый в структуру Администрации муниципального образования Махнёвское. Данный центр должен выполнять функции администрирования процессов аренды муниципального имущества, что включает в себя заключение договоров аренды и осуществление контроля за их исполнением. Кроме того, целесообразно внедрить систему электронного бронирования как для краткосрочной, так и для почасовой аренды, что обеспечит повышение доступности и прозрачности процедур аренды для пользователей [12, c. 211].

Создание специализированного ресурсного центра позволит структурировать и систематизировать процессы управления муниципальной собственностью, что, в свою очередь, способствует повышению эффективности использования муниципального имущества. Внедрение системы электронного бронирования обеспечит пользователям возможность оперативного и прозрачного доступа к услугам аренды, что может привести к увеличению количества арендных сделок и, как следствие, к более эффективному использованию муниципального имущества.

Таким образом, предложенные меры направлены на оптимизацию процессов управления муниципальной собственностью, повышение их эффективности и доступности для пользователей, а также на обеспечение рационального использования муниципального имущества в интересах местного сообщества.

Еще одной проблемой эффективности использования муниципального имущества МО Махнёвское является значительная доля муниципальных объектов, задействованных в предоставлении социально значимых услуг, пребывает в состоянии, характеризующемся высокой степенью аварийности. Данная ситуация требует незамедлительного внимания и принятия комплекса адекватных мер, направленных на минимизацию рисков и обеспечение устойчивого функционирования инфраструктуры[11].

Причины такого состояния включают недостаточное финансирование, устаревшие технологии строительства и эксплуатации, отсутствие эффективных механизмов контроля качества работ и материалов, а также коррупционные схемы, приводящие к неэффективному расходованию бюджетных средств.

Для решения проблемы необходимы комплексные меры, включающие увеличение финансирования, внедрение современных технологий и стандартов строительства, повышение прозрачности закупок и контроль за качеством выполняемых работ. Важно также привлекать частные инвестиции через механизмы государственно-частного партнерства, стимулируя привлечение инвестиций в инфраструктуру путем предоставления налоговых льгот и гарантий возврата вложенных средств.

Еще одна проблема МО Махнёвское связана с низкой инвестиционной привлекательностью объектов муниципальной собственности и развитием качества жизни. Это свидетельствует о недостаточной экономической целесообразности вложений в данные активы, что, в свою очередь, может привести к их физическому и функциональному устареванию. На 1 января 2025 года в административно-территориальных границах Махнёвского муниципального образования выявлено 18 социально значимых объектов и 180 автодорог местного значения, находящихся в статусе бесхозяйных. В отношении 22 из этих социально значимых объектов на указанную дату вынесены судебные постановления о постановке на учет в качестве бесхозяйных объектов недвижимости[11].

Социально значимые объекты инфраструктуры и местные автодороги являются ключевыми элементами, обеспечивающими устойчивое функционирование и развитие Махнёвского муниципального образования. В контексте правового регулирования и административного управления, объекты, не имеющие установленных владельцев, классифицируются как бесхозяйные вещи. Для легитимизации статуса таких объектов необходимо провести комплексную процедуру оформления права собственности, включающую подготовительные этапы паспортизации объекта (разработку технического паспорта и технического плана) и межевание земельного участка, на котором расположен объект[10].

Отсутствие правоустанавливающих документов на указанные объекты существенно ограничивает возможности для их эффективного ремонта, эксплуатации и модернизации. Данная проблема имеет системный характер и требует комплексного подхода к её решению, включая межведомственное взаимодействие и координацию усилий различных государственных органов. В условиях растущих потребностей населения в качественных инфраструктурных услугах, обеспечение правового статуса бесхозяйных объектов становится первоочередной задачей для повышения уровня жизни и устойчивого развития муниципального образования.

В целях обеспечения надлежащего содержания и развития дорожной инфраструктуры на территории Махнёвского муниципального образования, Администрация Махнёвского внесла ряд существенных изменений в постановление от 05 марта 2015 года № 203 «Об утверждении муниципальной программы «Развитие транспорта, дорожного хозяйства на территории Махнёвского муниципального образования на 2014-2024 годы»». Последняя редакция данного постановления была утверждена 16 августа 2022 года под номером 519[10].

В рамках данной программы на период с 2020 по 2022 годы предусмотрены значительные бюджетные ассигнования, направленные на поддержание и модернизацию дорожной сети. Согласно представленному графику финансирования (см. рисунок 2), в течение указанного трехлетнего периода планируется выделить следующие средства из муниципального бюджета.

Рисунок 2 – Динамика расходов на ремонт автодорог МО Махневское 2022 – 2024 г. ^[1]

Анализ данных, представленных на рисунке 2, позволяет констатировать, что в глобальном контексте финансирование капитальных ремонтных мероприятий дорожной инфраструктуры МО Махнёвское было осуществлено исключительно в 2022 году за счет региональных бюджетных ассигнований. В последующие периоды, 2023-2024 годы, проводились лишь локальные работы по устранению дефектов покрытия на отдельных участках улично-дорожной сети[11]. Примечательно, что объемы финансирования оказались недостаточными даже для поддержания в надлежащем состоянии гравийных автомобильных дорог, что привело к значительному ухудшению их эксплуатационных характеристик, особенно в периферийных населенных пунктах, удаленных от административного центра МО Махнёвское.

Данная ситуация оказывает негативное воздействие на инвестиционную привлекательность проектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в МО Махнёвское, что подтверждается результатами анализа текущего состояния дорожной инфраструктуры и ее влияния на социально-экономическое развитие территорий. Недостаточное финансирование и отсутствие масштабных капитальных ремонтных работ создают неблагоприятные условия для привлечения инвесторов и реализации девелоперских проектов, что, в свою очередь, тормозит экономическое развитие данного муниципального образования[11].

Заключение

Можно сделать вывод, что эффективное управление муниципальной собственностью в МО Махнёвское имеет важное значение. В то же время существует целый ряд актуальных проблем в управлении муниципальной собственности, которые были исследованы выше.

Проблема недостаточного финансирования дорожной инфраструктуры МО Махнёвское требует комплексного подхода и разработки эффективных механизмов обеспечения устойчивого развития транспортной сети, что является критически важным фактором для повышения инвестиционной привлекательности и социально-экономического роста периферийных территорий.

Предложенные нами решения для МО Махнёвское позволяют заключить: все эти проблемы поддаются конкретным решениям, способствующим существенному повышению эффективности управления муниципальной собственностью органами власти муниципальных образований.

[1] Составлено автором по:[8; 10]