Рынок вторичной недвижимости является важным сегментом рынка недвижимости в Российской Федерации. В этом сегменте осуществляется покупка и продажа уже построенной и ранее использовавшейся недвижимости. Этот рынок играет значительную роль в обеспечении населения жильём, а также в развитии экономики региона и страны в целом. В последние годы рынок вторичной недвижимости претерпел значительные изменения. Это связано с различными факторами, такими как экономическая ситуация, уровень доходов населения, доступность ипотечного кредитования и государственная политика в сфере жилищного строительства.

На сегодняшний день рынок вторичной недвижимости субъектов Российской Федерации представлен широким спектром объектов недвижимости. По видам объектов в структуре рынка вторичной недвижимости выделяют квартиры, комнаты, частные дома; по классу объектов – эконом (IV класс), комфорт (III класс), бизнес (II класс) и элит (I класс); по типам объектов бывают панельные, кирпичные, монолитные и монолитно-каркасные, блочные и деревянные дома; наконец, по году постройки объекты можно разделить на дореволюционные (до 1917 г.), «сталинки» (1930-1950 гг.), «хрущевки» (1956-1970 гг.), «брежневки» и типовая панель (1970-1990 гг.), современная вторичка (2000-2015 гг.), «молодая» вторичка (после 2015 г.). Именно последняя классификация является наиболее интересной с позиций настоящего исследования.

Очевидно, что важнейшими факторами, определяющими выбор покупателями объекта под призмой года его постройки, являются величина износа и использованные строительные стандарты. Так, например, широко распространенные в нашей стране «хрущевки» строились в несколько этапов. Первые «хрущевки» серии К-7, строительство которых началось еще в 50 годах в соответствии с СНиП II-В.10. «Жилые здания» (1954 г), обладают несовершенной каркасно-панельной конструкцией и поэтому срок их службы (согласно нормативным документам того времени) составляет от 25 до 50 лет. Дома более поздних серий (например, 447, 464, 468), стены которых создавались из железобетонных плит или из кирпича, созданные на основании доработанных СНиП II-В.10-58 «Жилые здания»(1958 г.) и СНиП II-Л.1-62 «Жилые здания» (1964 г.), строились с расчетом, что они прослужат 50-60 лет. Следовательно, большинство из таких зданий должны были быть реконструированы или снесены в период 2005-2020 гг. В тоже время, по данным ученых Сибирского филиала РАН, разработавших технологию оценки степени изношенности зданий и сооружений, износ «хрущевок», находящихся в новосибирском Академгородке составляет всего 25-30%, вместо ожидаемых 80% [1]. Несложно подсчитать, что при такой степени изношенности, в условиях своевременного осуществления капремонта, «хрущёвки» спокойно простоят ещё полвека. Директор геофизической службы СО РАН В. Селезнёв пояснил это так: «построено такое жильё было очень качественно, прочнее, чем положено, в два-три раза» [3].

В настоящее время жилые дома строятся с учетом требований, утвержденных в СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные». В сравнении с жилыми домами, построенными в прошлом веке, современная вторичка отличается характеристиками, касающимися технологий строительства (повышенной экологичностью, хорошей тепло- и звукоизоляцией, долговечностью), энергоэффективности (толстые многослойные стены, современные системы вентиляции и отопления «умные технологии» снижают потребление энергии), удобства планировок (основными принципами их разработки становятся рациональность, функциональность и эстетика) и дополнительных преимуществ (комфортных общественных пространств для общения и встреч, детских площадок, зон для отдыха, подземных паркингов, кладовых помещений). Невысокий износ и преимущества, созданные современными стандартами строительства, порождают существенный разрыв цен между старым и новым жилым фондом. По данным «РБК. Недвижимость» и «Авито. Недвижимость» в большинстве российских городов-милионников квадратный метр жилья в недавно построенных домах как минимум в 1,5 раза дороже, чем домах, возведенных в первое десятилетие после Великой Отечественной войны [2]. Самая высокая разница в 1,9 раза в Челябинске (138 тыс. руб. за 1 кв. м в новых домах против 74 тыс. руб. за 1 кв. м в старых); в Нижнем Новгороде в 1,7 раза (195 тыс. руб. против 115 тыс. руб.); в Уфе в 1,7 раза (148 тыс. руб. против 89 тыс. руб.); в Екатеринбурге в 1,6 раза (168 тыс. руб. против 104 тыс. руб.) и в Москве в 1,5 раза (510 тыс. руб. против 338 тыс. руб.).

Именно такой разрыв цен обеспечивает неизменное сохранение у «старой» вторички определенных категорий покупателей, среди которых:

– одинокие молодые люди или молодые семьи, имеющие невысокий доход и покупающие первое жилье;

– пожилые люди, предпочитающие такое жилье из-за невысокой этажности и в силу сложившихся привычек;

– инвесторы и флипперы, рассчитывающие после некоторых вложений в данную недвижимость получить доход от ее продажи или сдачи в аренду.

Более того, в последние годы на фоне резкого роста цен на недвижимость спрос на «сталинки», «хрущевки» и «брежневки» по разным причинам стал расти. Так, эксперты Циан сообщают, что в 2025 году просмотры объявлений о продаже квартир, построенных с 1956 по 1979 год, в городах-миллионниках выросли на 10% по сравнению с прошлым годом. В целом по вторичному рынку рост составил 6% [4]. В Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Казани и Калининграде рост спроса обусловлен в первую очередь инвестиционными мотивами. В частности в Москве квадратный метр в «хрущевках» подорожал за последние пять лет в среднем на 58%: с 201 тыс. руб. до 318 тыс. руб., за последний же год стоимость таких квартир выросла в Москве на 7% при среднем росте их цен по России в 1% [6]. Опережающая динамика цен связана с активно реализуемой в столице программой реновации [5], благодаря которой покупатели «хрущевок» рассчитывают со временем получить новое жилье в хорошем районе с минимальными вложениями. В остальных городах, пользующихся высоким спросом у туристов, спрос на «хрущевки», расположенные в историческом центре, растет в связи с перспективами сдачи жилья в них в аренду. В других городах-миллионниках, например в Ростове-на-Дону и Уфе, где интерес к хрущевкам за последний год подскочил на 58% и 55% соответственно, такой рост объясняется привлекательной ценой – на 23-26% ниже среднерыночной [4]. Именно цена делает старый фонд самым доступным вариантом жилья для многих семей на фоне высоких ипотечных ставок.

Следует подчеркнуть, что объекты старого жилого фонда имеют как недостатки, так и преимущества, которые можно и нужно использовать для повышения их привлекательности на рынке недвижимости.

К числу недостатков можно отнести:

– небольшие площади квартир и неудобные планировки;

– ограниченные возможности перепланировки;

– изношенность инженерных коммуникаций;

– плохая шумоизоляция;

– отсутствие лифта и мусоропровода;

– неблагоустроенные придворовые территории и др.

В числе неоспоримых преимуществ:

– расположение в «обжитых» районах с развитой инфраструктурой;

– просторные зеленые дворы;

– отсутствие в большинстве случаев проблем с парковкой;

– большое предложение разнообразных вариантов;

– доступная цена и допустимость значительного торга.

В условиях обширного предложения объектов старого жилого фонда применение инструментов повышения их привлекательности на рынке становится важнейшим фактом дифференциации интереса покупателей.

Первым и наиболее широко применяемым инструментом улучшения состояния объекта жилого фонда, а как следствие и его привлекательности, является капитальный ремонт. Согласно Жилищному кодексу РФ, капитальный ремонт многоквартирного дома проводится на средства, которые собирают сами жильцы, выплачивая определенные суммы каждый месяц. У собственников многоквартирного дома есть два варианта хранения денег для проведения работ по капремонту многоквартирного дома:

– на специальном счёте,

– на счёте регионального оператора (в «общем котле»).

Способ формирования фонда капремонта собственники определяют сами на общем собрании. Если же такое решения не было вовремя принято собственниками, то фонд автоматически формируется на счете регионального оператора. При этом органы регионального управления и местного самоуправления оказывают немалое влияние на эффективность процессов организации и проведении капитального ремонта многоквартирных домов. Их ключевые функции и полномочия в этой сфере заключаются в следующем:

– разработке и утверждении региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;

– формировании фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора;

– принятии решения о проведении капитального ремонта, если собственники не сделали этого в установленный срок;

– в некоторых случаях выполнение функций технического заказчика работ и участие в комиссиях по приёмке работ.

Разработка и внедрение эффективных программ капитального ремонта жилого фонда, подкрепленных соответствующим финансированием, в том числе с привлечением частных инвестиций, может существенно ускорить и расширить масштаб планируемых работ.

Вторым не менее значимым инструментом повышения привлекательности вторичной недвижимости является благоустройство придомовых территорий. Как правило, решение проблемы благоустройства придомовых территорий осуществляется на основе взаимодействия органов местного самоуправления и актива жильцов. Действующим механизмом реализации такого взаимодействия является инициативное бюджетирование, позволяющее активу жильцов разработать проект благоустройства и на конкурсной основе претендовать на финансирование в рамках выделенных бюджетных средств. Проекты комплексного благоустройства, предусматривающие создание современных детских площадок, организацию парковочных мест, обустройство зон отдыха и озеленение территории помимо качественного улучшения качества жизни граждан также влекут и рост экономической активности. Благоустроенная территория привлекает малый и средний бизнес, который, реализуя свои проекты рядом, обеспечивает развитие окружающей инфраструктуры. Финансирование таких проектов может осуществляться как из бюджетных средств, так и за счет привлечения частных инвестиций.

В качестве третьего инструмента сохранения качества вторичной недвижимости и повышения привлекательности для покупателей следует назвать проведение непрерывной работы по увеличению заинтересованности собственников в функционировании и развитии своих домов. Как правило, использование этого инструмента ложится на актив жильцов. Помимо повышения грамотности всех собственников в данном вопросе, требуется контроль деятельности управляющих компаний, зачастую не заинтересованных в проведении не срочных работ. Именно управляющие компании должны быть инициаторами идей по развитию вверенных им объектов, нести ответственность за поддержание в надлежащем состоянии придомовых территорий и своевременное устранение возникающих проблем. Для этого необходимо усилить контроль за их деятельностью со стороны органов местного самоуправления и ввести эффективные способы привлечения к ответственности за неисполнение своих обязанностей. Кроме того, следует активно привлекать жильцов к участию в поддержании чистоты и порядка на придомовой территории, проводя субботники и другие мероприятия по благоустройству. Важно также проводить разъяснительную работу среди населения, направленную на повышение уровня сознательности и ответственности за состояние окружающей среды. Реализация этих мер позволит повысить привлекательность вторичного жилья и улучшить качество жизни граждан.

Наконец, последним, более узким инструментом повышения привлекательности, применимым целенаправленно к конкретному объекту вторичной недвижимости, является «хоум стейджинг». Простыми словами хоум стейджинг – это процесс подготовки недвижимости к продаже или аренде, включающий в себя меблировку, декорирование и оформление помещений с целью привлечения покупателей и ускорения процесса сделки. Этот метод используется продавцами для максимального увеличения привлекательности объекта недвижимости и создания благоприятного впечатления на потенциальных покупателей. Одной из ключевых техник денного метода является создание эмоциональной связи между покупателем и недвижимостью. Благодаря созданию уютной и приятной атмосферы покупатель может представить себя живущим в этом доме или квартире и легче принять решение о покупке.

Таким образом, подводя итоги проведенного анализа можно заключить, что своевременный капитальный ремонт и модернизация «сталинок», «хрущевок» и «брежневок», повышение эффективности их инженерных коммуникаций и приближение к современным стандартам комфорта, в сочетании с реализацией комплексных проектов развития придомовых территорий, вполне могут «вдохнуть новую жизнь» в старый жилой фонд и сделать его более привлекательным для покупателей. Успешное скоординированное взаимодействие органов местного самоуправления и актива жильцов многоквартирного дома в сочетании с применением собственником целенаправленных мер по улучшению конкретной квартиры могут существенно повысить ее привлекательность на рынке вторичной недвижимости, повысить цену и ускорить сроки заключения сделки.