До недавнего времени понятие «гаражные объединения» не использовалось законодателем, в обычной жизни использовалось понятие гаражного кооператива или гаражного-строительного кооператива. Отсутствие комплексного правового регулирования в отношении гаражных кооперативов привело к возникновению до конца непонятой системы управления и сложностей с использованием общего имущества, принадлежащего членам гаражных объединений.

На практике возникало не мало вопросов какие нормы права применять судам в случае спора между членами гаражного кооператива и в большинстве случаев суды прибегают к аналогии закона (применяют жилищное законодательство или законодательство о производственных кооперативах, в т.ч. советского периода), применяя те или иные нормы, в которых нет прямого указания на их распространение в отношении гаражных кооперативов, но они регулируют схожие правоотношения (например, вопросы управления общим имуществом).

С 01.10.2023 г. вступил в силу Федеральный закон «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 24.07.2023 № 338-ФЗ.

На современном этапе развития законотворчества, государством было предпринято две попытки провести реформирование гаражных объединений. Первая попытка – 30.08.2019 на рассмотрение в Государственную Думу РФ был внесен законопроект № 785806-7 «О праве собственности на гаражи и гаражных объединениях». Предложенный законопроект направлен был на комплексное решение существующих проблем, такие как простое оформление прав на объекты гаражного строительства и урегулирование деятельности гаражных объединений. Однако, данный законопроект был снят с рассмотрения в связи с отзывом субъектом права законодательной инициативы.

Это связано с тем, что к моменту рассмотрения законопроекта первая проблема была разрешена путем принятия Федерального закона от 05.04.2021 № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон стал неофициально именоваться законом о «гаражной амнистии», т.к. им были внесены изменения в ряд нормативно-правовых актов, регулирующих отношения, связанные с гаражами: их созданием, оформлением прав на них и земельные участки под ними, а также легализацией уже существующих гаражей.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) приняла непосредственное участие при разработке закона о «гаражной амнистии», кроме того, Росреестром были опубликованы инструкция и методические рекомендации по оформлению гаражей и земли под ними. «Амнистия» заключается в упрощенном порядке оформления права на объекты гаражи, возведенные до введения в действие ГрК РФ (30 декабря 2004 года) и земельные участки, на которых они расположены. Продлиться она должна до 1 сентября 2026 года. Таким образом, вопрос оформления права собственности на объекты гаражного строительства был разрешен отдельным нормативным актом.

За год с начала действия в России «гаражной амнистии» (01.09.2021 г.) ею воспользовались немногим более 100 тыс. человек. Такие данные обнародовал Росреестр². При этом, хотя на государственном кадастровом учете числилось более 5,6 млн. гаражей, к 2020 году права зарегистрированы только на 3,5 млн. гаражей². Другими словами, более 2 млн. гаражей оставались неоформленными.

Следует отметить, что в части 4 статьи 18 Федерального закона от 05 апреля 2021 года № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», содержится отсылочная норма, в соответствии с которой особенности создания и деятельности гаражного кооператива, гаражно-строительного кооператива или гаражного потребительского кооператива определяются специальным законом о гаражных объединениях. Следовательно, оставался неурегулированным вторая проблема, касающийся регулирования деятельности непосредственно гаражных объединений.

К 2020 году в ЕГРЮЛ было зарегистрировано почти 37 тыс. гаражно-строительных кооперативов². Поэтому вопрос правового регулирования гаражных объединений является одним из важных в настоящее время. На это же указывают авторы в пояснительной записке³ к законопроекту.

Вторая попытка урегулировать данный вопрос предпринята внесением в Государственную Думу РФ 15.06.2021 законопроекта № 1192708-7 «О гаражных объединениях»⁴. Законопроект был внесен сенатором Российской Федерации А. А. Турчаком и депутатом Государственной Думы П.В. Крашенинниковым. Указанный законопроект был принят в первом чтении в Госдуме РФ 28.06.2022, со сроком представления поправок в тридцатидневный срок со дня принятия постановления — 27.07.2022, но на начало 2023 года такие поправки не были представлены на рассмотрение. Но уже в июле 2023 года закон был принят Государственной Думой в третьем чтении, рассмотрен Советом Федерации и 24.07.2023 г. подписан Президентом РФ.

Авторами первоначального законопроекта были поставлены следующие цели:

1)     Сформировать общеупотребимое определение объекта, предназначенного для стоянки и хранения транспортных средств, права на который подлежат обязательной государственной регистрации.

Для этого законопроект вводил четыре понятия (объекта):

— гаражный комплекс (здание или сооружение (в том числе подземное), конструктивно и технически предназначенное для обеспечения стоянки и хранения транспортных средств, имеющее помещения общего пользования);

— гараж-стоянка — предоставленный в установленном законодательством порядке земельный участок, предназначенный для обеспечения стоянки и хранения транспортных средств, имеющий земельные участки и помещения общего пользования для обеспечения проезда, размещения, безопасности и обслуживания транспортных средств, а также выделенные для индивидуального использования гаражи, боксы и (или) места хранения транспортных средств, обеспечивающие с учетом технических требований размещение транспортных средств.

— гараж или гаражный бокс (имеющее полное или неполное ограждение помещение, находящееся на земельном участке либо в здании (сооружении), предназначенное для обеспечения стоянки и хранения одного или нескольких транспортных средств);

— место хранения транспортного средства (далее также — машино-место) — индивидуально-определенная часть здания, сооружения, либо иная площадка, расположенная в помещении, здании (в пределах эксплуатируемой кровли здания), сооружении либо на земельном участке.

2)     Важно было закрепить положения о доле каждого собственника гаража или машино-места в праве собственности на общее имущество и определить перечень общего имущества собственников гаражей, основы его использования.

3)     Определить организационно-правовые формы объединений собственников гаражей или машино-мест. Так, законопроект выделял две формы: гаражный кооператив, который является видом потребительского кооператива и товарищество собственников гаражей и машино-мест (гаражное товарищество), как вид товарищества собственников недвижимости. В связи с этим был урегулирован порядок создания гаражного кооператива и гаражного товарищества, а также их реорганизация и ликвидация.

4) Не остались без внимания и вопросы организации структуры органов управления указанных объединений, порядок их избрания и компетенция, процедуры принятия органами управления решений, права и обязанности членов данных объединений, ответственность за принятие решений.

Первоначальный законопроект «О гаражных объединениях» состоял из четырех глав:

— глава 1 «Общие положения» содержала термины и основные понятия;

— глава 2 «Общее имущество собственников гаражей и мест хранения транспортных средств» определяла порядок осуществления прав собственников в отношении общего имущества гаражного объединения, а также порядок проведения общих собраний и принятия на них решений;

— главы 3 и 4 были посвящены правовому положению «Гаражного кооператива» и «Товарищества собственников гаражей и машино-мест» соответственно.

К рассмотрению Госдумой РФ в третьем чтении законопроект № 1192708-7 «О гаражных объединениях» претерпел значительные изменения и в результате появился закон № 338-ФЗ. В закон добавили пятую главу, которая внесла изменения в отдельные законодательные акты РФ («Основы законодательства о нотариате», Земельный Кодекс РФ, «О кадастровой деятельности», «О государственной регистрации недвижимости» и др.)

При подписании Президентом РФ Закон № 338-ФЗ состоял уже из шести глав:

— Глава 1. Общие положения;

— Глава 2. Общее имущество в границах территории гаражного назначения;

— Глава 3. Общее имущество собственников машино-мест, нежилых помещений в гаражном комплексе;

— Глава 4. Управление общим имуществом в границах территории гаражного назначения и в гаражном комплексе;

— Глава 5. Управление общим имуществом в границах территории гаражного назначения и в гаражном комплексе;

— Глава 6. Заключительные положения.

В целом можно констатировать, что авторы достигли целей, которые ставили при разработке законопроекта, однако, не обошлось без пробелов в правовом регулировании отношений по поводу гаражей.

Объекты гаражных объединений.

Новый закон ввел в гражданский оборот новые понятия (объекты), которые в то же время не является самостоятельными объектами гражданского права в прямом смысле слова:

• Территория гаражного назначения (далее — ТГН) – это территория в границах которой расположены земельные участки, на которых размещены гаражи, а также земельные частики, предназначенные для размещения гаражей и земельные участки общего назначения.
• Гаражный комплекс (далее — ГК) – здание или сооружение, в т.ч. подземное либо имеющее наземные, так и подземные этажи, предназначенные для размещения ТС и в которых расположены машино-места. В ГК могут располагаться нежилые помещения.

Территория гаражного назначения более широкое понятие, хотя бы потому что определение включает земельные участи, а в гаражном комплексе последние не упоминаются. Однако закон в пункте 2 статьи 14 относит земельный участок, занятый соответствующим гаражным комплексом и необходимый для его использования к общему имуществу гаражного комплекса. При этом в статье 4 закона специально определено, что ТГН в отношении ГК не устанавливается.

Из закона не следует, что ТГН и ГК подлежат какой-либо регистрации, в то же время, структурно деление глав закона подчинено данному разграничению: общее имущество в ТГН и общее имущество в ГК (что указывает на различие), а вот управление общим имуществом объединено одной главой (что указывает на сходство).

Как отмечает Н. В. Бандурина, в состав ТГН входят «объекты как недвижимости, так и вполне движимого имущества, обеспечивающего нормальное функционирование гаражного комплекса в целом, территории, где он расположен, и отдельных гаражей в частности»⁵. Перечень объектов, относящихся к общему имуществу детально закон раскрывает для гаражного комплекса в пункте 1 статьи 14. Полагаем, что этот перечень правомерно применять и к территории гаражного назначения.

Важной отличительной особенностью ТГН и ГК, условно, является минимальная единица учета, в первом случае – гараж, во втором – машино-место. Иначе говоря, ТГН состоят из гаражей, а ГК – из машино-мест.

Гараж как термин достаточно крепко и давно вошел в гражданский оборот и подразумевает в любом случае некое сооружение (движимое или недвижимое), предназначенное для размещения транспортных средств и иных материальных ценностей, необходимых для эксплуатации транспортных средств.

Ранее не было легализованного понятия «гараж» в отличие от «машино-места». Как справедливо указывает О. В. Ефимова, законодатель использует термин «гараж», тем не менее его не раскрывает⁶.

Определение понятия «гараж» можно найти в п. 3.3. СП 113.13330.2016. «Свод правил. Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99». В нем под гаражом понимается – здание и сооружение, помещение для стоянки (хранения) ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств; может быть как частью жилого дома (встроенно-пристроенные гаражи), так и отдельным строением.

И вот теперь федеральный закон в пункте 2 статьи 2 вводит понятие гаража — нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств. Гаражи могут иметь подвальные помещения и не более двух наземных этажей. Получается, что ограничений в подземной части по количеству этажей нет.

Гаражи, расположенные в границах территории гаражного назначения, могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства.

Названный свод правил определяет, что гараж может участвовать в гражданском обороте как в виде здания, так и в виде сооружения, закон № 338-ФЗ ограничивается только зданием, т.е. гараж не может быть сооружением. Легальное определение данных видов недвижимости содержится в пунктах 6 и 23 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружении».

При сравнении данных определений мы можем отметить общие описательные черты такие как: это всегда результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части.

Различий можно выделить несколько больше. Так, сооружение может быть плоскостной или линейной, а также может иметь наземную часть. Здание включает помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения, а сооружение состоит из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций.

Кроме указанных признаков они отличаются по цели использования: здание предназначено для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных, а сооружение – для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов, т.е. сооружения не могут относится к категории жилых помещений.

Итак, оба вида объектов – это результат строительства, но возникает вопрос, почему закон о гаражных объединениях исключает гараж в виде сооружения. Вероятно, исходя из того, что сооружения могут быть не только капитальными объектами, но и объектами, перемещение которых возможно в силу отсутствия прочной связи с землей (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ). Это свойство объекта (отсутствие прочной связи с землей) присуще, в том числе, плоскостным и линейным сооружениям.

И на самом деле, в обычной жизни под гаражом мы подразумеваем не только капитальное здание или сооружение, прочно связанное с землей, но и металлические гаражи и гаражи-ракушки, которые действительно располагаются исключительно на поверхности земли, без прочной связи с ней.

А раз так, то следует сделать вывод, что ТГН не может образовываться там, где гаражи представлены в виде металлических коробок или ракушек, которые явно нельзя отнести к зданиям. Следовательно, Закон № 338-ФЗ «О гаражных объединениях…» не регулирует отношения в тех гаражных кооперативах, которые объединяют собственников металлических гаражей и гаражей-ракушек.

Подтверждение этому выводу отражено в пункте 4 части 2 статьи 1 закона № 338-ФЗ, который ограничивает распространение положений закона на объекты, предназначенные для хранения транспортных средств и не являющихся объектами капитального строительства.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ статья 1 Градостроительного кодекса РФ⁷ дополнена пунктом 29, который раскрывает определение машино-места — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Машино-место присутствует в гражданском обороте не только как единица учета, но и как недвижимая вещь с 1 января 2017 года в статье 130 ГК РФ (редакция статьи введена также Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ), а с 1 сентября 2022 года «машино-место» регулярно используется в главах 6.1. «Недвижимые вещи» и 17.1. «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места» ГК РФ, т.е. уже является полноценным объектом недвижимости.

В статье 141.4 ГК РФ «Помещения как недвижимые вещи» определено, что машино-места как и помещения являются частью зданий, сооружений, т.е. они формируют более крупные недвижимые вещи изнутри – здания и сооружения.

Как, справедливо, указывает В.А. Алексеев⁸ в качестве машино-места не рассматриваются части земельных участков, предназначенные для хранения автотранспорта. Это означает, что машино-местами могут именоваться только соответствующие части зданий и сооружений, а все остальные места, предназначенные для стоянки транспортных средств, включая расположенные на придомовой территории, называются парковочными местами, на которые правовой режим машино-места не распространяется.

Последнее суждение находит свое отражение и в рассматриваемом законе о гаражных объединениях, который устанавливает, что на земельных участках могут размещаться либо гаражи (нежилое здание), либо гаражные комплексы. А кроме того, в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 1 закона № 338-ФЗ прямо предусмотрено, что положения закона не распространяются на объекты, относящихся к парковочным местам в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В указанном статьей В.А. Алексеев поднимает не менее насущный вопрос, на который закон о гаражных объединениях не помогает ответить – о соотношении машино-места как объекта недвижимости и помещения. Данный вопрос особо остро стоит в многоквартирных домах, в которых обычно в подземных этажах располагаются паркинги, разделенные на машино-места.

Возможно ли образование гаражного комплекса в соответствии с законом о гаражных объединениях в многоквартирных домах? На этот вопрос прямо отвечает пункт 3 части 2 статьи 1 закона – положения настоящего Федерального закона не распространяются на отношения, связанные с использованием гражданами и юридическими лицами объектов, предназначенных для хранения транспортных средств и находящихся в многоквартирном доме либо расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Законодатель определил два случая, когда положения закона не будут распространяться на машино-места в многоквартирном доме: первый – непосредственное нахождение в многоквартирном доме и второе – расположенное на земельном участке, входящем в состав общего имущества собственников многоквартирного дома.

Получается, что если помещение, в котором расположены машино-места технически и функционально отделено от многоквартирного дома, но располагается над ним (граничит перекрытием) или на земельном участке, входящем в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, расположено, например, здание, разделенное на машино-места, то собственники машино-мест не могу руководствоваться Законом № 338-ФЗ о гаражных объединениях.

Это порождает и ряд конфликтных ситуаций между собственниками квартир в многоквартирном доме и собственниками машино-мест в том же многоквартирном доме, прежде всего в вопросах участия в расходах на содержание общего имущества и определении прав на земельный участок.

Таким собственникам остается применять общие положения гражданского законодательства, например, образовываться в товарищества собственником недвижимости в соответствии со ст.ст. 123.12 – 123.14 ГК РФ, либо осуществлять непосредственное управление, если машино-мест не более 30 или заключать договор с управляющей организацией. Все это вытекает из общих положений гражданского и жилищного законодательства. Но эти нормы права тождественны нормам, содержащимся в законе о гаражных объединениях, отсюда непонятно, почему законодатель исключил распространение положений закона № 338-ФЗ на подобные объекты.

Организационно-правовые формы гаражных объединений.

Целью объединения собственников гаражей или машино-мест является управление общим имуществом и совместная координация деятельности, т.е. решение общих вопросов.

В главах 3 и 4 законопроекта выделялись две формы объединений собственников гаражей или машино-мест:

— гаражный кооператив, который является видом потребительского кооператива и

— гаражное товарищество, являющееся видом товарищества собственников недвижимости.

Закон № 338-ФЗ не регулирует организационно-правовые формы, а называет три способа управления в ТГН и ГК:

1) непосредственное управление собственниками гаражей, собственниками машино-мест;

2) управление товариществом собственников недвижимости (ТСН ст. 123.12 ГК РФ);

3) управление организацией, осуществляющей управление общим имуществом в гаражном комплексе по договору управления общим имуществом (далее — управляющая организация или УК).

Логика построения способов управления схожа с жилищным законодательством (ст. 161 ЖК РФ). Так же, как и в ЖК РФ непосредственное управление ограничено количеством учетных единиц – не более 30 гаражей или машино-мест.

Что же касается организационно-правовых форм, то если обратиться к ГК РФ, то ст. 123.12 находится в Главе 4. Юридические лица, в пар. 6 Некоммерческие корпоративные организации, Пункт 5. Товарищества собственников недвижимости. По сути, цель законодателя – вывести из гражданского оборота такие организационные формы как гаражный кооператив, гаражно-строительный кооператив и т.п. Их место должно занять либо товарищества собственников недвижимости, либо управление собственниками без образования юридического лица посредством непосредственного управления или через управляющую организацию.

Какова судьба ранее созданных кооперативов? Закон о гаражных объединения предусматривает в статье 34 переходные положения. В соответствии с нормой указанной статьи, гаражные кооперативы, созданные до вступления в силу настоящего Федерального закона, продолжают свою деятельность, но с учетом особенностей, предусмотренных законом № 338-ФЗ, это означает, что после вступления в силу закона к таким гаражным кооперативам (при условии полной выплаты паевых взносов) применяются положения данного закона о товариществах собственников недвижимости.

Также данная норма определяет, что нет необходимости в срочном порядке бежать и вносить изменения в учредительные документы или принимать новые, но обязывает привести их в соответствие при первом изменении учредительных документов указанных организаций. Таким образом, учредительные документы гаражных кооперативов до приведения их в соответствие с законом о гаражных объединениях являются действительными в части, не противоречащей этому закону.

Принимая во внимание три способа управления общим имуществом, которые устанавливает закон и только в одном есть возможность образования юридического лица, закон предлагает всем гаражным кооперативам преобразоваться в товарищества собственников недвижимости.

Таким образом, законодателем предложено два пути преобразования гаражных кооперативов: первый – в товарищество собственников недвижимости, а до этого преобразования все гаражные кооперативы подчиняются правовому статусу последних, второй – собственники (члены кооператива) ликвидируют юридическое лицо как форму организации и управляют непосредственно общим имуществом или нанимают управляющую компанию.

Законодатель привнес ряд новых правовых положений гаражным объединениям. Так, закон урегулировал порядок проведения общих собраний. Теперь их можно проводить в любой форме. Ранее, если устав гаражного кооператива не предусматривал очно-заочную, то провести в такой форме собрание было невозможно (п. 1.2. ст. 181.2 ГК РФ).

Урегулирован порядок пользования общим имуществом. Собственники гаражей и машино-мест реализуют правомочия в отношении общего имущества путем принятия решений на общих собраниях. Количество голосов собственников подчиняется доле в праве общей собственности. Доля в праве общей собственности пропорциональна площади гаража или машино-места, либо количеству гаражей, последнее недоступно для машино-мест.

Детализирован порядок проведения общего собрания. Он схож с порядком в жилищном законодательстве, но рассматриваемый закон в основном описывает общие положения. Например, уведомление о общем собрании в ЖК РФ установлено за 10 дней (п. 4 ст. 45 ЖК РФ), в законе № 338-ФЗ такой срок не установлен. В ЖК РФ решение общего собрания необходимо довести до собственников не позднее 10 дней после проведения, в законе № 338-ФЗ не позднее чем через 10 рабочих дней со дня принятия таких решений. С одной стороны, закон о гаражных объединения очень близок по правовому регулированию к жилищному законодательству, но все же обладает большей свободой поведения.

И остановимся на последнем, но очень важном правовом положении, которое закрепил закон о гаражных кооперативах – трансформация индивидуальной собственности на общее имущество в общую долевую.

В пункте 4 статьи 34 закона № 338-ФЗ установлено, что если общее имущество ранее (до вступления в силу закона) принадлежало на праве собственности гаражному кооперативу (индивидуальная собственность юридического лица), то после вступления в силу закона такое имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам гаражей либо машино-мест и согласие гаражного кооператива в данном случае не требуется. Таким образом, законодатель одним пунктом преобразовал право индивидуальной собственности одного юридического лица в право общей долевой собственности нескольких собственников.